Eigenleistung bei der Renovierung: Was Vermieter steuerlich wirklich absetzen können

Eigene Zeit oder Handwerker beauftragen – diese Frage stellt sich vielen Vermietern, sobald eine Wohnung renoviert werden muss. Wer selbst streicht, Fliesen ausbessert oder den Boden verlegt, spart auf den ersten Blick bares Geld. Gleichzeitig taucht fast immer dieselbe Frage auf:

Lässt sich diese Eigenleistung bei der Steuer ansetzen – oder lohnt sich steuerlich doch eher der professionelle Handwerker?

Ausgangspunkt: Renovierung aus Sicht des Vermieters

Für Vermieter sind Renovierungen in der Regel Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder – bei größeren Maßnahmen – Herstellungskosten, die über die Jahre abgeschrieben werden.

Dabei gilt:

• Absetzbar sind Kosten, die tatsächlich anfallen.

• Die Ausgaben müssen nachweisbar sein (Rechnungen, Belege).

• Die Maßnahmen müssen in Zusammenhang mit der Vermietung stehen (Erhalt, Vermietbarkeit, Modernisierung).

Genau an Punkt eins scheitert die Eigenleistung.

Grundregel: Eigenleistung ist keine Ausgabe

Die zentrale steuerliche Logik ist einfach:

• Nur was als Aufwand aus dem Geldbeutel fließt, kann auch als Aufwand angesetzt werden.

• Die eigene Arbeitszeit verursacht keinen Geldabfluss – also auch keinen steuerlich absetzbaren Aufwand.

Wer als Vermieter also selbst streicht, Türen einbaut oder Laminat verlegt, kann dafür keinen Stundenlohn in die Steuererklärung eintragen. Auch fiktive „Stundensätze“ oder interne Verrechnungslöhne erkennt das Finanzamt für Privatvermieter nicht an.

Was bei Eigenleistung trotzdem absetzbar ist

Dass die eigene Arbeitszeit nicht absetzbar ist, bedeutet nicht, dass Eigenleistung steuerlich komplett leer ausgeht. Absetzbar bleiben:

• Materialkosten

  
  

  • Farbe, Putz, Spachtel, Tapeten

  • Fliesen, Kleber, Fugenmaterial

  • Bodenbeläge (Laminat, Vinyl, Parkett, Sockelleisten)

  • Schrauben, Dübel, Silikon, Kleinmaterial

  
  

• Gerätemiete

  
  

  • Miete für Gerüst, Schleifmaschine, Profiwerkzeuge

  • Transport- und Lieferkosten für Materialien

  
  

• Entsorgungskosten

  
  

  • Container, Deponiegebühren, Entsorgung von Bauschutt

  
  

Voraussetzung ist wie immer: Belege sammeln und unter dem jeweiligen Mietobjekt zuordnen.

Praxisbeispiele: So wirkt sich Eigenleistung aus

Beispiel 1: Komplettanstrich einer Mietwohnung

• Variante A: Vermieter streicht selbst, kauft Farbe und Material für 600 €.

  
  

  • Absetzbar: 600 € Material als Werbungskosten.

  
  

• Variante B: Malerbetrieb übernimmt die Arbeiten, Rechnung 3.000 € (davon 600 € Material, 2.400 € Lohn).

  
  

  • Absetzbar: die vollen 3.000 € als Werbungskosten.

  
  

Ergebnis: Die Eigenleistung spart zwar Liquidität, reduziert aber auch das steuerlich ansetzbare Volumen.

Beispiel 2: Neuer Bodenbelag im vermieteten Objekt

• Vermieter verlegt den Boden selbst, Materialkosten 2.500 €.

  
  

  • Diese 2.500 € können – je nach Einordnung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten – sofort oder über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden.

  • Eigene Arbeitszeit bleibt außen vor.

  
  

Handwerkerrechnung versus Eigenleistung

Gerade im Vergleich mit Handwerkerleistungen fallen zwei Punkte auf:

1. Mehr steuerlicher Hebel bei Fremdvergabe

   
   

   • Beauftragte Handwerker erzeugen einen Gesamtaufwand, der vollständig absetzbar ist (Lohn plus Material).

   • Eigenleistung beschränkt sich steuerlich rein auf Material, Mieten und Entsorgung.

   
   

2. Kein „Haushaltsbonus“ für Vermietung

   
   

   • Der bekannte Steuerbonus für Handwerkerleistungen im selbst genutzten Eigenheim (Abzug von 20 % der Lohnkosten von der Einkommensteuer) spielt bei reinen Vermietungsobjekten keine Rolle.

   • Bei Vermietung zählen die Handwerkerkosten schlicht als Werbungskosten.

   
   

In Summe bedeutet das: Wer eine hohe Steuerlast aus seinen Mieteinnahmen hat, kann durch professionelle Handwerkerleistungen steuerlich mehr kompensieren als durch reine Eigenleistung.

Steuerliche Einordnung: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Unabhängig von Eigenleistung oder Fremdvergabe bleibt die klassische Unterscheidung wichtig:

• Erhaltungsaufwand

  
  

  • Reparaturen, Schönheitsreparaturen, Austausch von Verschlissenem (z. B. neuer Teppich, gleicher Standard)

  • In der Regel sofort als Werbungskosten absetzbar oder auf Antrag auf mehrere Jahre verteilbar.

  
  

• Herstellungskosten / Modernisierung

  
  

  • Deutliche Standardanhebung (z. B. einfaches Bad wird zum hochwertigen Designbad)

  • umfassende Umbaumaßnahmen

  • anschaffungsnahe Herstellungskosten bei umfangreichen Arbeiten in den ersten drei Jahren nach Kauf

  • werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA).

  
  

Diese Einordnung betrifft auch Materialkosten aus Eigenleistung. Der steuerliche Hebel hängt deshalb nicht nur vom „Wer macht’s?“, sondern auch vom Charakter der Maßnahme ab.

Eigenleistung mit eigenem Handwerksbetrieb – ein Sonderfall

Manche Vermieter betreiben parallel einen eigenen Handwerksbetrieb oder arbeiten als Selbstständige im Bau- oder Ausbaugewerk.

Grundgedanke hier:

• Erbringt der Betrieb als eigenständige Firma Leistungen am Mietobjekt und stellt eine marktübliche Rechnung, können diese Kosten beim Vermieterbetrieb als Aufwand angesetzt werden.

• Gleichzeitig sind die Einnahmen im Handwerksbetrieb zu versteuern.

Ob und inwieweit sich das lohnt, hängt stark von der individuellen Konstellation, Steuersätzen und der Trennung der Bereiche ab. Ohne saubere Trennung und echte unternehmerische Tätigkeit ist dieses Modell nicht haltbar.

Dokumentation: Belege sind Pflicht

Auch bei Eigenleistung gilt: ohne Beleg kein Aufwand.

• Rechnungen für alle Materialien und Gerätemieten sammeln

• Datum, Objektadresse, Zweck der Ausgabe auf den Belegen notieren

• Bei größeren Maßnahmen: einfache Aufstellung der Maßnahme mit Zeitraum, Umfang und betroffenen Räumen anlegen

Je klarer sich später nachvollziehen lässt, welche Ausgabe in welcher Wohnung wofür angefallen ist, desto reibungsloser verläuft die Anerkennung als Werbungskosten oder Herstellungskosten.

Fazit: Eigenleistung spart Kosten, nicht aber Steuern

Für Vermieter gilt bei Renovierungen eine klare Linie:

• Die eigene Arbeitszeit ist steuerlich nicht absetzbar.

• Absetzbar sind nur tatsächlich entstandene Kosten – vor allem Material, Gerätemiete und Entsorgung.

• Handwerkerleistungen erhöhen zwar den Cash-Abfluss, bieten aber einen größeren steuerlichen Hebel, weil der gesamte Rechnungsbetrag als Aufwand berücksichtigt werden kann.

• Entscheidend bleiben Einordnung (Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten) und saubere Dokumentation.

Wer diese Grundregeln kennt, kann bewusst entscheiden, wann sich Eigenleistung wirklich lohnt – und wann der beauftragte Handwerker unterm Strich die bessere Lösung ist.