Renovierte Wohnung kaufen: die zehn Punkte auf unserer Checkliste

Das Wichtigste in Kürze

• Kosmetik erkennt man daran, dass alles Sichtbare neu ist und alles Unsichtbare alt.

• Der Sicherungskasten verrät in dreißig Sekunden, ob die Elektrik angefasst wurde.

• Das Gebäude ist wichtiger als die Wohnung. Eine anstehende Dachsanierung kostet dich mehr als ein altes Bad.

• Verlange Rechnungen der Fachbetriebe, nicht nur eine Aufzählung im Exposé.

• Als Orientierung für die Rücklage: mindestens etwa 10 Euro je Quadratmeter und Jahr.

• Bei privaten Verkäufern ist die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Was du nicht vorher prüfst, gehört danach dir.

Eine frisch renovierte Wohnung sieht immer gut aus. Das ist der Sinn einer Renovierung, und es ist auch der Grund, warum man beim Kauf besonders genau hinschauen sollte.

Wir sanieren selbst und verkaufen weiter. Deshalb wissen wir ziemlich genau, was sich mit wenig Geld gut aussehen lässt und was tatsächlich Substanz ist. Hier die Liste, die wir selbst abarbeiten, wenn wir ein Objekt anschauen.

1. Der Sicherungskasten

Der schnellste Test überhaupt. Öffne die Klappe.

Sitzen dort moderne Automaten und mindestens ein Fehlerstromschutzschalter mit Prüftaste? Dann wurde die Elektrik angefasst. Sitzen dort Schraubsicherungen aus Keramik, wurde sie nicht angefasst, egal was im Exposé steht.

Zähl auch die Stromkreise. Vier Sicherungen für eine 90-Quadratmeter-Wohnung bedeuten eine Installation aus einer Zeit, in der niemand einen Backofen und eine Waschmaschine gleichzeitig laufen ließ. Mehr dazu in unserem Artikel zur Elektrik im Altbau.

2. Die Steckdosen

Haben sie Schutzkontakte? Wie viele gibt es pro Raum? Eine sanierte Wohnung mit einer Steckdose pro Wand ist keine sanierte Wohnung, sondern eine gestrichene.

3. Das Bad, unter der Oberfläche

Neue Fliesen sagen wenig. Was du prüfen kannst:

• Läuft das Wasser in der Dusche zügig ab, oder steht es?

• Sind die Silikonfugen sauber gezogen und ohne dunkle Stellen?

• Gibt es ein Fenster oder einen funktionierenden Lüfter?

• Wie hört sich die Spülung an? Rauschende Leitungen deuten auf alte Rohre.

Die Abdichtung unter den Fliesen ist der teuerste Teil einer Badsanierung und der einzige, den man nicht sieht. Wenn der Verkäufer die Rechnung des Fachbetriebs vorlegen kann, ist das ein gutes Zeichen.

4. Die Fenster

Schau auf den Abstandhalter zwischen den Scheiben, dort steht oft das Herstellungsjahr. Öffne und schließe eines. Fenster, die klemmen oder deren Dichtung bröselt, sind ein vierstelliger Posten pro Stück.

5. Die Heizung

Alter des Kessels, Wartungsprotokoll, Verbrauchswerte der letzten drei Jahre. Eine funktionierende alte Heizung ist kein Ausschlusskriterium, es gibt keine Austauschpflicht mehr. Aber sie gehört in die Preisverhandlung. Was ein Tausch kostet und was gefördert wird, steht im Artikel zum Heizungstausch 2026.

6. Der Keller

Der ehrlichste Raum im ganzen Haus, weil dort niemand streicht.

Riech nach feuchter Luft. Schau in die Ecken und auf die Sockel. Salzausblühungen an der Wand, abplatzender Putz und Stockflecken sind Anzeichen für aufsteigende Feuchtigkeit, und das ist ein teures Thema.

7. Das Gemeinschaftseigentum

Der Punkt, den die meisten Käufer unterschätzen und der die größten Beträge birgt.

Geh durchs Treppenhaus, auf den Dachboden, um das Haus herum. Wie alt ist das Dach? Wann wurde die Fassade zuletzt gemacht? Gibt es Risse? Wie sieht die Haustechnik im Keller aus?

Eine perfekt sanierte Wohnung in einem Haus, dessen Dach in drei Jahren fällig ist, bringt dir eine Sonderumlage im fünfstelligen Bereich.

8. Die Protokolle der Eigentümerversammlung

Die letzten drei Jahrgänge, und zwar vollständig. Sie sind das ehrlichste Dokument, das es zu einer Eigentumswohnung gibt.

Worauf du achtest:

• Beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Maßnahmen

• Diskutierte Maßnahmen ohne Beschluss, das sind die kommenden

• Streitigkeiten in der Gemeinschaft

• Eigentümer mit Zahlungsrückständen

9. Die Instandhaltungsrücklage

Frag nach dem aktuellen Stand und rechne ihn auf die Quadratmeter um. Als grobe Orientierung sollten mindestens etwa 10 Euro je Quadratmeter und Jahr angespart worden sein.

Eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen, Baujahr 1975 und einer Rücklage von 8.000 Euro hat faktisch keine. Jede größere Maßnahme wird dort zur Sonderumlage.

10. Die Rechnungen

Der Punkt, der alles andere ersetzt: Lass dir die Rechnungen der ausführenden Betriebe zeigen.

Ein Verkäufer, der ordentlich saniert hat, hat sie. Ein Verkäufer, der Fotos von der Baustelle und ein Abnahmeprotokoll der Elektrik vorlegen kann, hat mit hoher Wahrscheinlichkeit richtig gearbeitet.

Wer auf die Frage ausweichend antwortet, hat entweder schwarz gearbeitet oder weniger gemacht, als er sagt. Beides ist ein Preisargument.

Renovierte Wohnung kaufen: was am Ende zählt

Die Reihenfolge der Wichtigkeit ist ungefähr umgekehrt zur Reihenfolge, in der man eine Wohnung wahrnimmt.

Was du zuerst siehst	Was am meisten kostet
Böden und Wandfarbe	Dach und Fassade des Hauses
Küche	Elektrik und Leitungen
Bad-Optik	Abdichtung und Feuchtigkeit
Grundriss	Rücklage und anstehende Maßnahmen

Wer diese Liste im Kopf hat, geht anders durch eine Besichtigung.

Bei unseren eigenen Objekten legen wir die Unterlagen von vornherein auf den Tisch: was gemacht wurde, von wem, mit welchen Rechnungen. Nicht aus Großzügigkeit, sondern weil es die Verhandlung abkürzt. Wie unsere sanierten Objekte aussehen, zeigen die Projekte.

Wenn du eine Wohnung im Blick hast und unsicher bist, ob der Zustand zum Preis passt, schau gerne mit einem zweiten Paar Augen drauf. Über das Kontaktformular erreichst du uns. Und was im Kaufvertrag geregelt sein sollte, steht in unserem Artikel zum Notarvertrag.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob eine Wohnung wirklich saniert wurde?

An dem, was man nicht sieht. Frische Farbe und neue Böden sind Kosmetik. Echte Sanierung zeigt sich am Sicherungskasten mit FI-Schalter und ausreichend Stromkreisen, an neuen Leitungen, an der Abdichtung im Bad und an Nachweisen der ausführenden Betriebe.

Welche Unterlagen sollte ich beim Kauf einer sanierten Wohnung verlangen?

Rechnungen der ausführenden Fachbetriebe mit Leistungsbeschreibung, das Abnahmeprotokoll der Elektroinstallation, den Energieausweis, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Stand der Instandhaltungsrücklage.

Was ist wichtiger, die Wohnung oder das Haus?

Das Haus. Eine perfekt sanierte Wohnung in einem Gebäude mit anstehender Fassaden- oder Dachsanierung bringt dir eine Sonderumlage, die schnell fünfstellig wird. Der Blick in Keller, Treppenhaus und Dachboden ist deshalb wichtiger als der Blick ins frisch gestrichene Wohnzimmer.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Eine feste Regel gibt es nicht, aber als Orientierung sollten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr mindestens etwa 10 Euro angespart worden sein. Eine Gemeinschaft mit einem Altbau und einer Rücklage von 5.000 Euro hat faktisch keine.

Was ist eine Sonderumlage?

Eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht reicht. Sie trifft den Eigentümer zum Zeitpunkt des Beschlusses. Wer kauft, kurz bevor eine große Maßnahme beschlossen wird, zahlt sie mit.

Kann ich bei Mängeln nach dem Kauf noch etwas machen?

Bei privaten Verkäufern ist die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Ansprüche bestehen dann nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder wenn eine Eigenschaft ausdrücklich zugesichert wurde. Deshalb gehört alles Wesentliche vor dem Notartermin geklärt und in den Vertrag.