Grundsteuer in Bayern berechnen: das Flächenmodell erklärt
Das Wichtigste in Kürze
Bayern rechnet wertunabhängig nach Flächen, nicht nach Immobilienwerten.
Die Äquivalenzzahlen betragen 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche.
Auf Wohnflächen wird eine Grundsteuermesszahl von 70 Prozent angewendet.
Den Endbetrag bestimmt der Hebesatz der Gemeinde, der stark schwankt.
Steigende Immobilienpreise erhöhen die Grundsteuer in Bayern nicht.
Bauliche Flächenänderungen musst du dem Finanzamt anzeigen.
Bayern ist bei der Grundsteuer einen eigenen Weg gegangen. Während die meisten Bundesländer den Wert der Immobilie in die Rechnung nehmen, zählt hier nur die Fläche.
Das hat einen praktischen Vorteil, der gerade im Allgäu zählt: Wenn die Immobilienpreise in Oberstdorf oder Sonthofen steigen, steigt die Grundsteuer deswegen nicht mit. Sie hängt an Quadratmetern, und die ändern sich nur, wenn gebaut wird.
Die Rechnung in drei Schritten
Schritt 1: Äquivalenzbeträge bilden.
Zwei feste Zahlen gelten in ganz Bayern einheitlich:
Fläche | Äquivalenzzahl |
|---|---|
Grund und Boden | 0,04 Euro je Quadratmeter |
Gebäudefläche | 0,50 Euro je Quadratmeter |
Schritt 2: Grundsteuermesszahl anwenden.
Auf Flächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt eine Ermäßigung: Der Gebäudeanteil wird nur zu 70 Prozent angesetzt. Für den Grund und Boden gilt der volle Betrag.
Schritt 3: Hebesatz der Gemeinde anwenden.
Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz, angegeben in Prozent. Hier entstehen die großen Unterschiede zwischen den Orten.
Grundsteuer Bayern berechnen: ein Beispiel
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 700 Quadratmetern Grundstück und 140 Quadratmetern Wohnfläche.
Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
Grund und Boden | 700 × 0,04 € | 28,00 € |
Gebäude | 140 × 0,50 € | 70,00 € |
Gebäude, ermäßigt auf 70 % | 70,00 € × 0,70 | 49,00 € |
Grundsteuermessbetrag | 28,00 € + 49,00 € | 77,00 € |
bei Hebesatz 400 % | 77,00 € × 4,0 | 308,00 € |
bei Hebesatz 600 % | 77,00 € × 6,0 | 462,00 € |
Der Unterschied zwischen den beiden Hebesätzen beträgt hier über 150 Euro im Jahr, bei identischem Haus. Genau deshalb lohnt der Blick, welchen Satz die eigene Gemeinde angesetzt hat.
Die offiziellen Erläuterungen und ein Rechner stehen beim Freistaat unter grundsteuer.bayern.de.
Warum das für Eigentümer im Allgäu günstig ist
Das Flächenmodell entkoppelt die Steuer vom Marktgeschehen. Das wirkt sich gerade dort aus, wo die Preise überdurchschnittlich gestiegen sind.
Ein Beispiel: Zwei identische Häuser, eines in Oberstdorf, eines in einer Gemeinde im Unterallgäu. Im Bundesmodell würde das Haus in Oberstdorf deutlich höher besteuert, weil der Bodenwert höher ist. In Bayern zahlen beide denselben Messbetrag. Der Unterschied entsteht nur noch über den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Für Eigentümer in touristisch geprägten Lagen ist das ein spürbarer Vorteil. Warum die Preise dort überhaupt so unterschiedlich sind, haben wir in unserer Marktanalyse zum Allgäu aufgeschrieben.
Wann sich der Betrag ändert
Drei Auslöser gibt es:
Die Gemeinde ändert den Hebesatz. Das passiert über den Gemeinderat und wirkt auf alle Grundstücke im Ort. Mehrere Gemeinden haben ihre Sätze zum Jahr 2026 angepasst.
Die Fläche ändert sich. Anbau, Dachgeschossausbau, Aufstockung, Abriss eines Nebengebäudes. Das musst du dem Finanzamt anzeigen, es kommt nicht von selbst darauf.
Die Nutzung ändert sich. Wird eine bisher gewerblich genutzte Fläche zu Wohnraum oder umgekehrt, ändert sich die Ermäßigung.
Was keine Änderung auslöst: eine Renovierung, ein neues Bad, eine neue Heizung, ein gestiegener Marktwert. Wer sein Haus saniert, zahlt in Bayern deswegen keine höhere Grundsteuer.
Für Käufer und Verkäufer
Beim Kauf gehört die Grundsteuer in die Nebenkostenrechnung. Sie ist überschaubar, aber sie läuft jedes Jahr. Frag nach dem aktuellen Bescheid, dann kennst du die Zahl genau, statt sie zu schätzen.
Beim Verkauf ist der Bescheid eines der Dokumente, die Käufer regelmäßig sehen wollen. Ihn parat zu haben, spart eine Rückfrage.
Bei Vermietung ist die Grundsteuer umlagefähig. Sie gehört zu den Betriebskosten und kann über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Welche Unterlagen sonst noch zum Verkauf gehören, steht in unserem Artikel zur vermieteten Wohnung. Wenn du ein Objekt im Allgäu verkaufen willst und dir die Zusammenstellung zu aufwendig ist, schau es dir gerne mit uns an, über das Kontaktformular.
Alle Angaben: Stand September 2026. Hebesätze werden von den Gemeinden festgelegt und können sich jährlich ändern. Maßgeblich ist immer dein aktueller Bescheid.
Häufige Fragen
Wie wird die Grundsteuer in Bayern berechnet?
Bayern nutzt ein wertunabhängiges Flächenmodell. Die Grundstücksfläche wird mit 0,04 Euro je Quadratmeter angesetzt, die Gebäudefläche mit 0,50 Euro je Quadratmeter. Auf Wohnflächen wird eine Grundsteuermesszahl von 70 Prozent angewendet. Das Ergebnis multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz.
Was sind Äquivalenzzahlen?
Feste Beträge je Quadratmeter, die in ganz Bayern einheitlich gelten. Für Grund und Boden sind es 0,04 Euro je Quadratmeter, für Gebäudeflächen 0,50 Euro je Quadratmeter. Sie ersetzen die Wertermittlung, die andere Bundesländer vornehmen.
Steigt meine Grundsteuer, wenn meine Immobilie mehr wert wird?
Nein. Genau das ist der Unterschied zum Bundesmodell. Weil Bayern nur Flächen ansetzt, führen steigende Immobilienpreise nicht automatisch zu einer höheren Grundsteuer. Ändern kann sich der Betrag durch einen neuen Hebesatz der Gemeinde oder durch bauliche Veränderungen.
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Auf der Website der Gemeinde oder im Grundsteuerbescheid. Die Hebesätze werden vom Gemeinderat festgelegt und unterscheiden sich innerhalb des Allgäus deutlich. Mehrere Gemeinden haben ihre Sätze zum Jahr 2026 angepasst, ein Blick in den aktuellen Bescheid lohnt sich.
Muss ich als Eigentümer etwas tun, wenn ich anbaue?
Ja. Ändert sich die Gebäudefläche, etwa durch Anbau oder Dachgeschossausbau, musst du das dem Finanzamt anzeigen. Die Grundsteuer wird dann neu festgesetzt. Reine Renovierungen ohne Flächenänderung lösen keine Anzeigepflicht aus.
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja, die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Bei Eigennutzung trägt sie der Eigentümer selbst.
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