Immobilienmarkt Allgäu: Kommt das Babyboomer-Überangebot?

Das Wichtigste in Kürze

• Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen bis 2044. Ein Überangebot aus Erbfällen ist hier nicht zu erwarten.

• Das Unterallgäu wächst mit plus 8,6 Prozent am stärksten von allen 96 bayerischen Kreisen. Kaufbeuren und Memmingen liegen auf Platz zwei und drei.

• 31 von 96 bayerischen Kreisen sind gleichzeitig überdurchschnittlich alt und schrumpfend. Sie liegen fast alle in Oberfranken, Unterfranken und der nördlichen Oberpfalz.

• Das Oberallgäu ist der einzige Beobachtungsfall der Region: 24,1 Prozent der Einwohner sind 65 oder älter, das Wachstum liegt nur noch bei 2,6 Prozent.

• Bundesweit sind rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand, etwa ein Drittel des gesamten Wohneigentums.

Seit zwei Jahren höre ich auf jeder Veranstaltung dieselbe Frage: Wenn die Babyboomer ihre Häuser abgeben, kippt dann der Immobilienmarkt im Allgäu? Die Zahl, die dabei herumgereicht wird, stimmt sogar. Rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien in Deutschland gehören Menschen der Jahrgänge 1955 bis 1969, das ist etwa ein Drittel des gesamten Wohneigentums. Die Auswertung stammt von Jacasa und basiert auf den Zensusdaten von 2022, veröffentlicht im März 2026.

Was in dieser Diskussion fast immer fehlt, ist die zweite Hälfte der Rechnung. Ein Haus, das frei wird, ist nur dann ein Problem, wenn niemand da ist, der es kaufen will. Wir haben deshalb die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik genommen und beide Größen für alle 96 bayerischen Kreise und kreisfreien Städte gegeneinander gelegt. Datenbasis ist der Zensus 2022, Stichtag 31. Dezember 2024, Prognosehorizont 2044. Herausgegeben wurde die Rechnung im April 2026.

Das Ergebnis für unsere Region war deutlicher, als wir erwartet hatten.

Die zwei Kräfte, die zusammenkommen müssen

Gefährlich für einen regionalen Immobilienmarkt ist nicht die Alterung allein. Gefährlich ist die Kombination aus einem hohen Anteil älterer Eigentümer und einer sinkenden Einwohnerzahl. Erst dann steht Bestand zum Verkauf, für den die nachrückende Generation vor Ort fehlt.

Wir haben die Kreise deshalb entlang zweier Achsen sortiert. Erstens: Wie hoch ist der Anteil der Einwohner ab 65 Jahren heute? Der bayerische Durchschnitt liegt bei 21,6 Prozent. Zweitens: Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl bis 2044? Bayern insgesamt wächst um 2,1 Prozent auf rund 13,53 Millionen Menschen.

Als Risikofeld haben wir alle Kreise definiert, die über 22,5 Prozent Senioren liegen und gleichzeitig Einwohner verlieren. Das trifft auf 31 der 96 Gebiete zu. Von den 96 Kreisen schrumpfen 35, die übrigen 61 wachsen.

Der Immobilienmarkt im Allgäu im Datencheck

Kein einziger Allgäuer Kreis fällt ins Risikofeld. Alle sieben wachsen, drei davon stehen in den bayernweiten Top 10.

Gebiet	Anteil 65+ 2024	Bevölkerung bis 2044	Rang Wachstum
Landkreis Oberallgäu	24,1 %	+2,6 %	40
Landkreis Lindau	23,6 %	+2,2 %	44
Kaufbeuren	23,1 %	+8,0 %	2
Landkreis Ostallgäu	22,6 %	+6,3 %	10
Kempten	22,4 %	+2,1 %	46
Memmingen	22,4 %	+7,5 %	3
Landkreis Unterallgäu	22,0 %	+8,6 %	1

Bayerisches Allgäu, sortiert nach Alterung. Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, eigene Auswertung.

Das Unterallgäu ist mit plus 8,6 Prozent der wachstumsstärkste Kreis des Freistaats. Kaufbeuren und Memmingen folgen auf den Plätzen zwei und drei. Zusammen leben in den sieben Gebieten heute 685.156 Menschen.

Die Alterung passiert trotzdem, und zwar heftig. Im Ostallgäu steigt die Zahl der über 75-Jährigen bis 2044 um 53,6 Prozent, im Unterallgäu um 52,8 Prozent. Der Bestand kommt also sehr wohl in Bewegung. Er trifft hier nur auf Käufer.

Der Wackelkandidat heißt Oberallgäu

Ein Kreis fällt aus dem Muster. Das Oberallgäu ist mit 24,1 Prozent Einwohnern ab 65 der 23.-älteste Kreis Bayerns und liegt damit auf dem Niveau von Oberfranken. Gleichzeitig wächst es nur noch um 2,6 Prozent. Der wichtigste Wert steht aber woanders: Die Zahl der 40- bis 65-Jährigen sinkt bis 2044 um 6,1 Prozent. Das ist genau die Gruppe, die klassischerweise ein gebrauchtes Einfamilienhaus kauft.

Was das Oberallgäu abfedert, ist die Nachfrage von außen. Der Kreis hat den höchsten Anteil an Ferienimmobilien in ganz Süddeutschland. In Gemeinden wie Balderschwang oder Oberstaufen liegen die Zweit- und Nebenwohnsitze bei mehreren hundert je 1.000 Einwohner. Ob man das gut findet, ist eine andere Debatte. Für die Preisstabilität ist es ein Puffer.

Wo es in Bayern wirklich eng wird

Jeder Punkt ist ein bayerischer Kreis. Links oben im markierten Feld liegen die Gebiete, die gleichzeitig alt sind und Einwohner verlieren. Kein Allgäuer Kreis liegt dort.

Die Gegenprobe macht den Unterschied sichtbar. Diese Kreise haben beides gleichzeitig, viele alte Eigentümer und schwindende Einwohner:

Landkreis	Bevölkerung bis 2044	Anteil 65+ 2024	Anteil 65+ 2044
Wunsiedel im Fichtelgebirge	−8,7 %	27,4 %	30,6 %
Kronach	−8,5 %	26,4 %	32,7 %
Hof	−6,2 %	27,0 %	31,2 %
Tirschenreuth	−5,7 %	24,6 %	30,2 %
Kulmbach	−4,9 %	25,9 %	30,6 %
Main-Spessart	−4,7 %	25,3 %	30,6 %

Die sechs härtesten von 31 Risikokreisen in Bayern. Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, eigene Auswertung.

In Kronach ist 2044 fast jeder dritte Einwohner 65 Jahre oder älter, bei knapp neun Prozent weniger Menschen als heute. Das IW Köln rechnet für genau solche Kreise mit realen Wertverlusten von bis zu 20 Prozent bis 2035 und nennt Kronach namentlich, zusammen mit dem Erzgebirge und der Vulkaneifel.

Eine Sache hat uns überrascht: Im Risikofeld stehen auch Starnberg mit minus 1,3 Prozent, Garmisch-Partenkirchen mit minus 1,6 Prozent und Miesbach mit minus 0,5 Prozent. Drei der teuersten Landkreise Deutschlands. Dort wirkt derselbe Zweitwohnsitz-Effekt wie im Oberallgäu, aber die Einwohnerzahl kippt bereits. Wer die Allgäu-These einfach auf jede Ferienregion überträgt, liegt daneben.

Der Denkfehler: Bevölkerung ist nicht Nachfrage

Jetzt kommt der Punkt, an dem die meisten Marktprognosen schiefgehen. Wohnungen werden von Haushalten gekauft und gemietet, nicht von Einzelpersonen. Und die Zahl der Haushalte steigt selbst dann, wenn die Bevölkerung stagniert.

Das BBSR rechnet für 2045 mit 83,1 Millionen Einwohnern, dem gleichen Stand wie 2022. Die Zahl der Haushalte steigt im selben Zeitraum auf 42,6 Millionen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt von 1,98 auf 1,95 Personen. Der jährliche Neubaubedarf liegt bis 2030 bei rund 320.000 Wohneinheiten.

Für das Allgäu heißt das: Selbst Kempten mit 2,1 Prozent und Lindau mit 2,2 Prozent Bevölkerungswachstum haben rechnerisch mehr nachfragende Haushalte als heute. Dazu kommt der Remanenzeffekt. Ältere Eigentümer bleiben lange in ihrem Haus wohnen, auch wenn die Kinder längst raus sind. Beim Zensus 2022 lebten 78 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren bereits lange in derselben Wohnung. Der Bestand wird nicht auf einen Schlag frei, sondern über zwei Jahrzehnte verteilt.

Was das für Käufer, Verkäufer und Sanierer bedeutet

Für Verkäufer im Allgäu ändert sich kurzfristig wenig. Wer heute ein Haus im Unterallgäu oder rund um Memmingen verkauft, hat keinen Grund zur Eile aus demografischen Motiven. Die Nachfragebasis wächst.

Für Käufer ist der interessantere Hebel die Objektqualität, nicht die Region. Was in den nächsten zwanzig Jahren in großer Zahl frei wird, sind Häuser der Baujahre 1960 bis 1985 mit 140 bis 180 Quadratmetern, oft unsaniert, oft mit Ölheizung. Diese Objekte werden auch in wachsenden Regionen im Preis nachgeben, weil Sanierungskosten und Energiestandard sie belasten. Das ist keine regionale Frage, sondern eine bauliche.

Genau daraus entsteht die Chance. Ein sanierungsbedürftiges Haus in einem Kreis mit wachsender Haushaltszahl ist ein anderes Geschäft als dasselbe Haus in Kronach. Im ersten Fall kauft man günstig ein und verkauft in einen funktionierenden Markt. Im zweiten Fall kauft man günstig ein und sucht danach jahrelang einen Käufer.

Wer wissen will, was eine Sanierung an einem konkreten Objekt kostet, findet in unserem Kostenrechner die Positionen einzeln aufgeschlüsselt. Wie das Ergebnis aussieht, zeigen unsere abgeschlossenen Projekte.

Deutschland: wo das Muster kippt

Bayern ist im Bundesvergleich ein Sonderfall. Auf Bundesebene sieht die Lage schwieriger aus.

Von 400 deutschen Kreisen schrumpfen bis 2045 laut BBSR-Raumordnungsprognose 152, während 249 wachsen. Neun Kreise verlieren mehr als 20 Prozent ihrer Einwohner. Am stärksten trifft es Mansfeld-Südharz mit minus 24,2 Prozent.

Die höchsten Babyboomer-Anteile am Wohneigentum liegen in Mecklenburg-Vorpommern mit 39,7 Prozent, Sachsen mit 39,5 Prozent und Brandenburg mit rund 37 Prozent. Also genau dort, wo die Bevölkerung am stärksten zurückgeht.

Das IW Köln erwartet bis 2035 real rund 1,1 Prozent Preissteigerung pro Jahr im Bundesmittel, bei wachsender Spreizung zwischen den Regionen. Metropolräume und Teile Süddeutschlands legen zu, strukturschwache Kreise verlieren real.

Die Eigentumsquote liegt bundesweit bei 44 Prozent, laut Zensus 2022. Die Spannweite reicht von 13,5 Prozent in Leipzig bis 72,6 Prozent in der Südwestpfalz. Je höher die Quote, desto mehr Bestand bewegt sich über Erbfälle statt über den Mietmarkt.

Die übertragbare Regel ist simpel. Nicht die Alterung entscheidet, sondern ob eine Region den freiwerdenden Bestand demografisch nachbesetzen kann. Der Landkreis Passau hat 24,7 Prozent Einwohner ab 65 und ist trotzdem unkritisch, weil er um 2,2 Prozent wächst. Kronach hat 26,4 Prozent und verliert 8,5 Prozent. Der Unterschied liegt nicht im Alter, sondern im Zuzug.

Wenn Sie eine Immobilie im Allgäu besitzen und überlegen, was das für Ihr Objekt bedeutet, schauen wir uns das gerne an. Über das Kontaktformular erreichen Sie uns direkt.

Datengrundlage

Bayerisches Landesamt für Statistik: Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2044, Beitrag A182AB, herausgegeben im April 2026. Basis: Bevölkerungsstand 31.12.2024 nach Zensus 2022. Eigene Auswertung aller 96 Kreisprofile.

BBSR: Neubaubedarfe in Deutschland bis 2030, Analysen KOMPAKT 05/2025, sowie Raumordnungsprognose 2045.

Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Pekka Sagner: Wohnimmobilienpreise bis 2035, IW-Kurzbericht 23/2026 vom 18.03.2026.

bulwiengesa für die Allgäu GmbH: Wohnraumanalyse und Wohnbedarfsprognose 2035 Allgäu. Eigentumsquoten und Zweitwohnsitze auf Basis Zensus 2011 und Kommunalbefragung.

Statistisches Bundesamt, Zensus 2022: Eigentumsquoten und Wohndauer.

Häufige Fragen

Kommt im Allgäu ein Überangebot an Eigenheimen?

Nein. Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut der Vorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044. Das Unterallgäu ist mit plus 8,6 Prozent der wachstumsstärkste Kreis Bayerns. Ein Überangebot entsteht nur dort, wo Alterung und Bevölkerungsrückgang zusammenfallen.

Welche bayerischen Landkreise sind am stärksten betroffen?

Am härtesten trifft es Wunsiedel im Fichtelgebirge mit minus 8,7 Prozent Einwohnern bis 2044, Kronach mit minus 8,5 Prozent und Hof mit minus 6,2 Prozent. In allen drei Kreisen ist bereits heute mehr als jeder vierte Einwohner 65 Jahre oder älter. Insgesamt erfüllen 31 der 96 bayerischen Kreise diese Risikokombination, fast alle in Oberfranken, Unterfranken und der nördlichen Oberpfalz.

Wie viele Immobilien besitzen die Babyboomer in Deutschland?

Rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien gehören den Jahrgängen 1955 bis 1969, das ist etwa ein Drittel des gesamten Wohneigentums in Deutschland. Die Auswertung stammt von Jacasa auf Basis der Zensusdaten von 2022 und wurde im März 2026 veröffentlicht.

Wann kommen diese Immobilien auf den Markt?

Nicht auf einen Schlag. Das Forschungsinstitut empirica erwartet den Eigentümerwechsel als Abfolge kleiner Ströme mit Schwerpunkt zwischen 2040 und 2050, nicht als Angebotsschock im Jahr 2035. Über 60 Prozent der Babyboomer geben zudem an, ihre Immobilie vererben und nicht verkaufen zu wollen.

Warum ist die Bevölkerungszahl allein kein guter Indikator?

Weil Wohnungen von Haushalten nachgefragt werden und nicht von Einzelpersonen. Deutschland hat 2045 laut BBSR genau so viele Einwohner wie 2022, aber 1,3 Prozent mehr Haushalte, weil die durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,98 auf 1,95 Personen sinkt. Eine Region kann also stagnieren und trotzdem mehr Wohnraum brauchen.

Welcher Allgäuer Landkreis ist am stärksten gealtert?

Das Oberallgäu. Dort sind 24,1 Prozent der Einwohner 65 Jahre oder älter, das ist der 23. Platz unter den 96 bayerischen Kreisen. Der Kreis wächst aber weiter, wenn auch nur noch um 2,6 Prozent bis 2044. Kritisch ist dort vor allem, dass die Zahl der 40- bis 65-Jährigen um 6,1 Prozent zurückgeht.