Haus geerbt im Allgäu: verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Das Wichtigste in Kürze
Es gibt keine Frist, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Die Sechs-Wochen-Frist gilt nur für das Ausschlagen der Erbschaft.
Bei geerbten Immobilien zählt die Besitzzeit des Erblassers. Lag der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei.
Nach dem Eigentümerwechsel läuft eine Zwei-Jahres-Frist für zwei gesetzliche Nachrüstungen am Gebäude.
Eine Erbengemeinschaft lässt sich auf drei Wegen auflösen. Die Teilungsversteigerung ist der schlechteste davon und bringt meist deutlich weniger als ein normaler Verkauf.
Der Immobilienmarkt im Allgäu ist demografisch stabil, Zeitdruck aus Marktgründen besteht nicht.
Ein Erbfall ist kein Immobilienthema, sondern erst mal ein Familienthema. Trotzdem liegt am Ende meistens ein Haus da, für das eine Entscheidung getroffen werden muss. Und oft von mehreren Menschen gleichzeitig, die sich nicht einig sind.
Wir kaufen seit fünf Jahren Wohnungen und Häuser im Allgäu, und ein guter Teil davon kommt aus Erbfällen. Was wir dabei immer wieder sehen: Die Entscheidung wird nicht am Objekt getroffen, sondern an der Konstellation. Ein Erbe allein entscheidet anders als vier Geschwister, von denen zwei weit weg wohnen.
Zuerst: was gerade wirklich eilt
Nach einem Todesfall entsteht schnell das Gefühl, alles müsse sofort geregelt werden. Das stimmt für fast nichts.
Sechs Wochen hast du Zeit, die Erbschaft auszuschlagen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem du vom Erbfall und deiner Erbenstellung erfährst. Das ist die einzige wirklich kurze Frist. Relevant wird sie, wenn das Haus mit Schulden belastet ist, die den Wert übersteigen.
Drei Monate hat der Erbe Zeit, die Erbschaftsteuer beim Finanzamt anzuzeigen. Ob überhaupt Steuer anfällt, ist eine andere Frage: Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner 500.000 Euro. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus im Allgäu und mehreren Erben bleibt oft nichts zu versteuern.
Zwei Jahre hast du für die gesetzlichen Nachrüstungen am Gebäude. Dazu gleich mehr, denn diese Frist kennen die wenigsten.
Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Wer erzählt, das Haus müsse schnell weg, hat entweder ein eigenes Interesse oder verwechselt etwas.
Die zwei Fristen, die wirklich überraschen
Die Nachrüstpflicht nach dem Eigentümerwechsel
Sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt, egal ob durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft, greifen zwei Pflichten mit einer Frist von zwei Jahren:
Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn das Dach darüber nicht gedämmt ist.
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
Beides betrifft in erster Linie Häuser, die vor 1995 gebaut wurden. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer bereits vor Februar 2002 selbst gewohnt hat, sowie denkmalgeschützte Gebäude. Wer die Pflicht ignoriert, riskiert ein Bußgeld, das im Gesetz mit bis zu 50.000 Euro angesetzt ist.
Nachzulesen ist das im Gebäudeenergiegesetz. Die gute Nachricht: Die Geschossdeckendämmung ist eine der günstigsten Maßnahmen überhaupt und in vielen Fällen an einem Wochenende gemacht.
Was inzwischen nicht mehr gilt: Die frühere Pflicht, Öl- und Gasheizkessel nach 30 Jahren stillzulegen, wurde gestrichen. Eine funktionierende alte Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
Die Spekulationsfrist läuft beim Erblasser
Das ist der Punkt, der beim Verkauf richtig Geld bedeutet. Bei geerbten Immobilien wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Hat dein Vater das Haus 1998 gekauft und du erbst es 2026, ist die Zehnjahresfrist längst abgelaufen. Der Verkauf ist steuerfrei, auch wenn du erst seit zwei Wochen im Grundbuch stehst.
Kritisch wird es nur, wenn der Erblasser die Immobilie selbst erst vor Kurzem gekauft hat. Dann läuft seine Frist weiter, und du erbst sie mit.
Weg 1: Selbst einziehen
Der emotional naheliegendste Weg, und der mit den meisten Fallstricken.
Er funktioniert gut, wenn du allein erbst oder die Miterben ausbezahlen kannst, wenn das Haus zu deiner Lebenssituation passt und wenn du den Sanierungsstau realistisch einschätzt. Ein Haus aus den Siebzigern mit 160 Quadratmetern ist als Elternhaus ein schöner Gedanke und als Eigenheim für zwei Personen oft eine teure Fehlentscheidung.
Rechne vorher durch, was die Instandsetzung kostet, bevor die Emotion die Entscheidung trifft. Dafür haben wir unseren Kostenrechner gebaut, der die Positionen einzeln durchgeht.
Steuerlich hat der Einzug einen Vorteil: Bei Kindern, die das geerbte Elternhaus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, bleibt die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei, unabhängig vom Freibetrag. Die Wohnfläche darf dabei 200 Quadratmeter nicht übersteigen.
Weg 2: Vermieten
Klingt nach dem bequemen Mittelweg, ist aber der Weg mit dem größten laufenden Aufwand.
Dafür spricht: Die Immobilie bleibt in der Familie, es fließt Geld, und Renovierungskosten sind steuerlich absetzbar, weil ihnen Mieteinnahmen gegenüberstehen. Wie das genau funktioniert, steht in unserem Artikel zu Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
Dagegen spricht: Ein unsaniertes Haus lässt sich schlecht vermieten. Bevor der erste Mieter einzieht, steht meist eine Investition an, die jemand vorfinanzieren muss. In einer Erbengemeinschaft heißt das, dass sich mehrere Personen auf eine Summe einigen müssen, die sie nicht sofort zurückbekommen. Das scheitert häufiger, als es gelingt.
Dazu kommt: Eine vermietete Immobilie ist später schwerer zu verkaufen. Der Mieter bleibt beim Verkauf im Haus, Kauf bricht nicht Miete. Objekte mit Mieter erzielen im Verkauf spürbar weniger als bezugsfreie.
Weg 3: Verkaufen
Der Weg, den die meisten Erbengemeinschaften am Ende gehen, oft nach zwei Jahren Diskussion, die niemandem geholfen haben.
Für den Verkauf spricht alles, was mit Aufteilbarkeit zu tun hat. Geld lässt sich teilen, ein Haus nicht. Wenn vier Geschwister erben und drei davon nicht im Allgäu wohnen, ist der Verkauf fast immer die Lösung, die alle Beteiligten am wenigsten belastet.
Die Frage ist dann nur noch: renoviert oder wie es ist?
Haus geerbt im Allgäu: die Erbengemeinschaft auflösen
Sobald mehr als eine Person erbt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie ist rechtlich eine Zwangsgemeinschaft, in der grundsätzlich alle gemeinsam entscheiden müssen. Aufgelöst wird sie auf drei Arten.
Auszahlung. Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Braucht einen Wert, auf den sich alle einigen, und jemanden, der die Finanzierung stemmt.
Gemeinsamer Verkauf. Alle verkaufen zusammen an einen Dritten, der Erlös wird nach Quoten geteilt. Der sauberste Weg, wenn Einigkeit besteht.
Teilungsversteigerung. Der Notausgang. Jeder Miterbe kann sie allein beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Das Verfahren dauert oft über ein Jahr, kostet Gebühren, und der Zuschlag liegt in aller Regel deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte. Es ist der teuerste Weg, sich nicht einigen zu müssen.
Wenn ihr merkt, dass die Gespräche festfahren, ist der gemeinsame Verkauf an einen Käufer, der ohne Bedingungen kauft, meist die schnellste Brücke. Genau das machen wir: Wir kaufen das Objekt so wie es ist, ohne Finanzierungsvorbehalt, und ihr könnt den Erlös aufteilen, bevor der Streit größer wird als das Erbe. Beispiele findet ihr in unseren abgeschlossenen Projekten.
Was der Markt im Allgäu dazu sagt
Ein Argument, das in Erbengemeinschaften oft fällt: "Wir müssen schnell verkaufen, bevor die Preise fallen." Für das Allgäu stimmt das nicht.
Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut der Vorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044. Das Unterallgäu ist mit plus 8,6 Prozent der wachstumsstärkste Kreis Bayerns. Die Nachfragebasis bricht hier also nicht weg. Wir haben das für alle 96 bayerischen Kreise durchgerechnet, nachzulesen in unserer Analyse zum Immobilienmarkt im Allgäu.
Zeitdruck entsteht in Erbfällen also fast nie aus dem Markt. Er entsteht aus laufenden Kosten, aus der Erbengemeinschaft und daraus, dass ein leerstehendes Haus schneller verfällt, als man denkt.
Wie wir vorgehen würden
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge:
Klären, wer erbt. Testament prüfen, gegebenenfalls Erbschein beantragen, Grundbuch berichtigen. Ohne diesen Schritt geht nichts weiter.
Zustand feststellen. Baujahr, Heizung, Dach, Feuchtigkeit, Elektrik. Was ist Kosmetik, was ist ein Sechsstelliges?
Konstellation ehrlich ansehen. Wer wohnt in der Nähe, wer hat Zeit, wer hat Geld, wer will überhaupt?
Erst dann entscheiden. Nicht umgekehrt.
Wenn ihr bei Schritt zwei oder drei feststeckt, schaut euch das Objekt gerne mit uns an. Über das Kontaktformular erreicht ihr uns direkt. Wir sagen offen, welcher der drei Wege in eurem Fall der bessere ist, auch wenn das gegen einen Verkauf an uns spricht.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Erbengemeinschaften mit Konflikten und bei größeren Nachlässen gehört ein Fachanwalt für Erbrecht dazu.
Häufige Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie im Allgäu sofort verkaufen?
Nein, es gibt keine gesetzliche Frist für den Verkauf. Zwei andere Uhren laufen aber: Die Erbschaft muss innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden, wenn du sie nicht willst, und nach einem Eigentümerwechsel hast du zwei Jahre Zeit für die gesetzlich vorgeschriebenen Nachrüstungen am Gebäude.
Wie löse ich eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie auf?
Es gibt drei Wege. Ein Miterbe kauft die anderen aus, alle verkaufen gemeinsam an einen Dritten, oder es kommt zur Teilungsversteigerung. Die ersten beiden brauchen Einigkeit, die dritte kann jeder Miterbe allein beantragen und endet meist mit einem Erlös deutlich unter Marktwert.
Zahle ich Spekulationssteuer, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Bei geerbten Immobilien wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für dich steuerfrei, unabhängig davon, wann du geerbt hast.
Welche Sanierungspflichten treffen mich als Erbe?
Nach dem Eigentümerwechsel gelten zwei Nachrüstpflichten mit einer Frist von zwei Jahren: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer schon vor Februar 2002 selbst gewohnt hat, sowie denkmalgeschützte Gebäude.
Was ist ein Erbschein und brauche ich ihn zum Verkauf?
Der Erbschein weist dich als Erben aus und wird vom Nachlassgericht ausgestellt. Für den Verkauf und die Grundbuchänderung brauchst du ihn immer dann, wenn kein notarielles Testament oder kein Erbvertrag vorliegt. Bei einem notariellen Testament reicht in der Regel dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll.
Lohnt sich die Renovierung eines geerbten Hauses vor dem Verkauf?
Bei Häusern der Baujahre 1960 bis 1990 fast immer, weil Käufer bezugsfertige Objekte deutlich stärker nachfragen. Voraussetzung ist, dass in der Erbengemeinschaft Einigkeit über Budget und Ablauf besteht und jemand die Baustelle vor Ort betreuen kann. Fehlt eines von beidem, ist der Direktverkauf meist der bessere Weg.
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