Immobilienpreise im Allgäu: die Lage in Kempten und Sonthofen

Das Wichtigste in Kürze

• Wohnungen in Kempten liegen im Schnitt bei rund 4.000 Euro je Quadratmeter, Spanne etwa 3.100 bis 5.000 Euro.

• Die Wohnungspreise in Kempten sind gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken, von rund 4.290 auf 4.020 Euro.

• Häuser in Kempten haben sich gegenläufig entwickelt und stiegen von rund 3.670 auf 4.060 Euro.

• In Sonthofen liegen Wohnungen bei rund 4.070 Euro, Häuser bei etwa 3.510 Euro je Quadratmeter.

• Portalpreise liegen bei unsanierten Objekten regelmäßig 15 bis 25 Prozent zu hoch.

• Die demografische Basis im Allgäu ist stabil, alle sieben Kreise wachsen bis 2044.

Wer die Immobilienpreise im Allgäu wissen will, findet in zwei Minuten ein Dutzend Zahlen im Netz. Das Problem ist nicht die Verfügbarkeit, sondern dass die Zahlen für unterschiedliche Dinge stehen.

Wir kaufen hier jede Woche Objekte an und sehen deshalb beide Seiten: was Portale ausweisen und was am Ende im Notarvertrag steht. Der Unterschied ist bei sanierungsbedürftigen Häusern erheblich.

Die aktuellen Zahlen

Stand Mitte 2026, Durchschnittswerte über alle angebotenen Objekte:

Ort	Wohnungen je m²	Häuser je m²	Spanne gesamt
Kempten	rund 4.000 €	rund 4.060 €	3.100 bis 5.020 €
Sonthofen	rund 4.070 €	rund 3.510 €	2.710 bis 4.790 €

Die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr geht dabei auseinander:

Segment	Vorjahr	aktuell	Richtung
Kempten, Wohnungen	rund 4.290 €	rund 4.020 €	leicht abwärts
Kempten, Häuser	rund 3.670 €	rund 4.060 €	deutlich aufwärts
Sonthofen, Wohnungen	rund 4.400 €	rund 4.190 €	leicht abwärts
Sonthofen, Häuser	rund 3.530 €	rund 3.510 €	seitwärts

Quelle sind die Auswertungen von immoportal auf Basis von Angebotsdaten.

Was diese Zahlen aussagen und was nicht

Drei Einschränkungen, die man kennen muss, bevor man mit den Werten rechnet.

Es sind Angebotspreise, keine Abschlusspreise. Was inseriert wird, ist nicht, was gezahlt wird. Zwischen beiden liegt in der aktuellen Marktlage bei erklärungsbedürftigen Objekten häufig ein spürbarer Abstand.

Es sind Durchschnitte über sehr unterschiedliche Objekte. In derselben Zahl stecken der sanierte Neubau und das Haus von 1968 mit Ölheizung. Die ausgewiesene Spanne von 2.700 bis 5.000 Euro sagt mehr als der Mittelwert dazwischen.

Der Zustand fehlt vollständig. Das ist der entscheidende Punkt. Kein Portal kennt das Bad, die Elektrik oder die Feuchtigkeit im Keller.

Warum Häuser und Wohnungen auseinanderlaufen

Die auffälligste Bewegung ist, dass Wohnungen leicht nachgeben, während Häuser in Kempten zulegen. Dafür gibt es zwei plausible Gründe.

Bei Wohnungen wirkt der Zinsanstieg der letzten Jahre stärker, weil ein größerer Teil der Käufer Kapitalanleger sind. Die rechnen mit Renditen, und die Rechnung geht bei höheren Zinsen anders auf. Sinkt die Nachfrage der Anleger, sinkt der Preis.

Bei Häusern ist der Käuferkreis überwiegend selbstnutzend. Diese Gruppe kauft nicht nach Rendite, sondern nach Bedarf, und das Angebot an guten Häusern in Kempten ist knapp. Knappheit schlägt Zins.

Was sich daraus für Verkäufer ableiten lässt: Wer ein gepflegtes Haus in Stadtnähe hat, verkauft derzeit in einen guten Markt. Wer eine Anlagewohnung hat, sollte auf die Miete schauen, weil sie über den Preis entscheidet. Mehr dazu im Artikel zur vermieteten Wohnung.

Immobilienpreise im Allgäu: was die Portalzahl verschweigt

Hier ist der Punkt, an dem wir aus der Praxis widersprechen müssen.

Bei einem gepflegten Objekt liegt die Portalschätzung meist brauchbar. Bei einem unsanierten Objekt liegt sie regelmäßig 15 bis 25 Prozent zu hoch, weil sie stillschweigend einen mittleren Zustand unterstellt.

Ein Rechenbeispiel aus unserer Praxis: Eine Wohnung mit 78 Quadratmetern, Baujahr 1974, unsaniert. Der Portalwert bei 4.000 Euro je Quadratmeter läge bei 312.000 Euro. Tatsächlich erzielbar waren im Ist-Zustand 245.000 Euro. Nach einer Sanierung für 71.000 Euro lag der Verkaufspreis bei 340.000 Euro.

Die vollständige Rechnung dazu steht im Artikel renoviert oder unrenoviert verkaufen.

Was daraus folgt: Ein Quadratmeterpreis aus dem Portal ist ein Ausgangspunkt für ein Gespräch, keine Bewertung. Welche Wege es zu einer belastbaren Zahl gibt, haben wir in der Immobilienbewertung beschrieben.

Die Grundlage unter den Preisen

Preise entstehen aus Nachfrage, und die Nachfrage entsteht aus Menschen und Haushalten. Für das Allgäu ist die Basis stabil.

Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut der Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044. Das Unterallgäu ist mit plus 8,6 Prozent der wachstumsstärkste Kreis Bayerns, Kaufbeuren und Memmingen folgen auf den Plätzen zwei und drei.

Der einzige Beobachtungsfall ist das Oberallgäu, wo das Wachstum auf 2,6 Prozent zurückgeht und die Zahl der 40- bis 65-Jährigen sinkt, also der Gruppe, die klassischerweise ein gebrauchtes Haus kauft. Die vollständige Auswertung für alle 96 bayerischen Kreise steht in unserer Marktanalyse.

Für die eigene Adresse: der Bodenrichtwert

Der einzige Wert, den du kostenlos und belastbar bekommst, ist der Bodenrichtwert. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ermittelt, nicht aus Angeboten.

In Bayern ist er über BORIS-Bayern frei abrufbar. Adresse eingeben, Wert je Quadratmeter Grundstück ablesen.

Damit hast du den Bodenanteil, der je nach Lage ein Drittel bis die Hälfte des Gesamtwerts ausmachen kann. Für das Gebäude braucht es eine Einschätzung, die den Zustand kennt.

Wenn du für dein Objekt eine konkrete Zahl brauchst statt einer Spanne, schauen wir es uns gerne an. Wir nennen einen Preis, den wir auch zahlen, ohne Finanzierungsvorbehalt. Über das Kontaktformular erreichst du uns.

Alle Preisangaben: Stand Mitte 2026, Angebotsdaten. Dieser Artikel wird halbjährlich aktualisiert.

Häufige Fragen

Was kostet ein Quadratmeter Wohnung in Kempten?

Der Durchschnitt liegt aktuell bei rund 4.000 Euro je Quadratmeter, die Spanne über alle Objekte reicht etwa von 3.100 bis 5.000 Euro. Gegenüber dem Vorjahr sind die Wohnungspreise leicht zurückgegangen, von rund 4.290 auf rund 4.020 Euro.

Wie haben sich die Hauspreise in Kempten entwickelt?

Bei Häusern ging es gegenläufig nach oben: von rund 3.670 auf etwa 4.060 Euro je Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr. Häuser und Wohnungen entwickeln sich derzeit also in unterschiedliche Richtungen, was den Blick auf einen einzelnen Durchschnittswert unbrauchbar macht.

Was kosten Immobilien in Sonthofen?

Wohnungen liegen im Durchschnitt bei rund 4.070 Euro je Quadratmeter, Häuser bei etwa 3.510 Euro. Die Gesamtspanne reicht von rund 2.700 bis 4.790 Euro. Wohnungen sind damit in Sonthofen im Schnitt teurer als Häuser, was am Anteil neuerer und touristisch nachgefragter Objekte liegt.

Warum liegen Portalpreise bei Sanierungsobjekten zu hoch?

Weil sie mit Durchschnitten rechnen und den baulichen Zustand nicht kennen. Ein Portal sieht Baujahr, Fläche und Lage, nicht das Bad von 1978 oder die Elektrik ohne Schutzleiter. Bei unsanierten Objekten liegen Portalschätzungen deshalb regelmäßig 15 bis 25 Prozent über dem erzielbaren Preis.

Steigen die Immobilienpreise im Allgäu weiter?

Die demografische Grundlage ist stabil: Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut Bevölkerungsvorausberechnung bis 2044. Kurzfristig hängt die Preisentwicklung vor allem an den Finanzierungszinsen, langfristig an Nachfrage und Bautätigkeit.

Wo finde ich verlässliche Preise für meine Adresse?

Am belastbarsten sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, in Bayern kostenlos über BORIS-Bayern abrufbar, weil sie auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen beruhen. Für das Gebäude selbst braucht es eine Einschätzung, die den Zustand kennt.