Ist die Renovierung vor dem Verkauf steuerlich absetzbar?

Das Wichtigste in Kürze

• Bei selbst genutzten Immobilien sind Renovierungskosten vor dem Verkauf grundsätzlich nicht absetzbar.

• Bei vermieteten Objekten gilt: unter 15 Prozent der Anschaffungskosten sofort absetzbar, darüber nur über die Abschreibung.

• Die 15-Prozent-Grenze gilt für die ersten drei Jahre nach dem Kauf, gerechnet ohne Grundstücksanteil und ohne Umsatzsteuer.

• Die Spekulationssteuer entfällt nach zehn Jahren Besitz oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.

• Bei geerbten Immobilien zählt die Besitzzeit des Erblassers mit.

Du besitzt eine Immobilie im Allgäu, willst sie verkaufen und überlegst, vorher noch das Bad zu machen und die Böden zu tauschen. Die naheliegende Frage: Kannst du das von der Steuer absetzen?

Die Antwort hängt an drei Punkten. War die Immobilie vermietet oder hast du selbst darin gewohnt? Wie hoch sind die Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis? Und wie lange ist der Kauf her? Erst wenn du alle drei beantwortet hast, steht fest, ob das Finanzamt mitzahlt.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Steuerlich gibt es nur zwei Schubladen, und der Unterschied zwischen ihnen entscheidet über deine Liquidität.

Erhaltungsaufwand hält die Immobilie in ihrem bisherigen Zustand. Ein neuer Anstrich, eine reparierte Heizung, ausgetauschte Fenster gleicher Qualität. Diese Kosten mindern deine Einkünfte aus Vermietung sofort im Jahr der Zahlung.

Herstellungskosten verbessern die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus oder schaffen neue Fläche. Ein Dachgeschossausbau, ein Anbau, der Einbau einer Sauna, wo vorher ein Abstellraum war. Diese Kosten musst du über die Nutzungsdauer abschreiben, bei Wohngebäuden in der Regel über 50 Jahre mit 2 Prozent pro Jahr.

Der Unterschied ist also kein steuerlicher Trick, sondern eine Zeitfrage. 30.000 Euro Erhaltungsaufwand wirken sofort. Dieselben 30.000 Euro als Herstellungskosten bringen dir 600 Euro pro Jahr.

Die 15-Prozent-Grenze: der häufigste Stolperstein

Hier fallen die meisten herein. Das Einkommensteuergesetz kennt eine Sonderregel für anschaffungsnahe Herstellungskosten, nachzulesen in Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG.

Sie besagt: Wenn du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes in Instandsetzung und Modernisierung steckst, werden diese Kosten insgesamt zu Herstellungskosten. Auch dann, wenn jede einzelne Maßnahme für sich genommen klarer Erhaltungsaufwand wäre.

Zwei Details, die oft übersehen werden:

• Gerechnet wird ohne den Grundstücksanteil. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, davon 120.000 Euro Grund, liegt die Grenze nicht bei 60.000 Euro, sondern bei 42.000 Euro.

• Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer, also mit den Nettokosten der Handwerker.

Nicht mitgezählt werden Erweiterungen des Gebäudes und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung.

Selbst genutzt oder vermietet

Das ist die Weichenstellung, und sie ist unbequem.

Bei einer vermieteten Immobilie entstehen dir Einkünfte, gegen die du Ausgaben rechnen kannst. Renovierungskosten sind Werbungskosten, entweder sofort oder über die Abschreibung.

Bei einer selbst genutzten Immobilie gibt es keine Einkünfte, gegen die du rechnen könntest. Die Renovierung vor dem Verkauf ist steuerlich schlicht Privatsache. Der einzige Hebel, der bleibt, ist die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach Paragraf 35a EStG: 20 Prozent der Lohnkosten, maximal 1.200 Euro im Jahr. Materialkosten zählen nicht, und die Rechnung muss überwiesen sein, nicht bar bezahlt.

Die Spekulationsfrist

Parallel dazu läuft eine zweite Uhr. Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, wird dieser Gewinn versteuert, und zwar mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz.

Zwei Ausnahmen befreien dich davon:

• Du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt. Die Jahre müssen nicht voll sein, ein Dezember und ein Januar reichen für die Randjahre.

• Du hast sie seit Anschaffung durchgehend selbst bewohnt.

Bei geerbten Immobilien zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Hat dein Vater das Haus 1998 gekauft und du erbst es 2026, ist die Frist längst abgelaufen.

Eine Renovierung kurz vor dem Verkauf hat hier eine unangenehme Nebenwirkung: Sie erhöht den Verkaufspreis und damit den steuerpflichtigen Gewinn, während die Kosten selbst den Gewinn nur dann mindern, wenn sie als Werbungskosten anerkannt wurden.

Renovierung vor dem Verkauf absetzen: die drei Fälle

Für die meisten Eigentümer im Allgäu, die verkaufen wollen, läuft es auf eine von drei Situationen hinaus.

Selbst bewohnt, egal wie lange: Renovieren lohnt sich nur, wenn der Mehrerlös die Kosten übersteigt. Steuerlich kommt nichts zurück außer den 1.200 Euro nach Paragraf 35a.

Vermietet, Kauf liegt mehr als drei Jahre zurück: Renovierungskosten sind in der Regel voll als Erhaltungsaufwand absetzbar. Hier ist die Renovierung vor dem Verkauf steuerlich am attraktivsten.

Vermietet, Kauf liegt weniger als drei Jahre zurück: Rechne die 15-Prozent-Grenze aus, bevor der erste Handwerker kommt. Wer sie reißt, verliert den Sofortabzug für die gesamten Kosten.

Was eine Sanierung an deinem Objekt tatsächlich kostet, kannst du mit unserem Kostenrechner durchgehen, bevor du diese Rechnung aufmachst. Wie das Ergebnis am Ende aussieht, zeigen unsere abgeschlossenen Projekte.

Wenn du gar nicht renovieren willst

Es gibt einen vierten Weg, der in der Steuerdebatte meist untergeht: gar nicht renovieren und trotzdem einen ordentlichen Preis bekommen.

Wir kaufen Wohnungen und Häuser im Allgäu genau in dem Zustand, in dem sie sind. Ohne Finanzierungsvorbehalt, ohne dass du vorher einen Handwerker suchen musst. Was danach mit dem Objekt passiert, ist unser Risiko. Für dich fällt damit die ganze Rechnung aus diesem Artikel weg, weil es keine Renovierungskosten gibt, die eingeordnet werden müssten.

Ob das in deinem Fall der bessere Weg ist, hängt vom Objekt ab. Schreib uns über das Kontaktformular, dann schauen wir es uns an.

Und der Steuerberater?

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Er soll dir zeigen, welche Fragen du stellen musst und wo die Grenzen verlaufen. Sobald es um konkrete Beträge geht, gehört die Rechnung zu einem Steuerberater. Der Unterschied zwischen Sofortabzug und 50 Jahren Abschreibung ist zu groß, um ihn zu schätzen.

Verwandte Artikel: Sofort abziehbare Renovierungskosten vs. Aktivierungspflicht und Eigenleistung bei der Renovierung.

Häufige Fragen

Kann ich die Renovierung vor dem Verkauf steuerlich absetzen?

Nur wenn die Immobilie vermietet war. Bei selbst genutztem Eigentum sind Renovierungskosten vor dem Verkauf grundsätzlich nicht absetzbar, weil ihnen keine steuerpflichtigen Einkünfte gegenüberstehen. Bei vermieteten Objekten hängt es zusätzlich davon ab, ob die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

Was ist die 15-Prozent-Grenze bei Renovierungskosten?

Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grundstücksanteil, stuft das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die Abschreibung verteilt werden. Geregelt ist das in Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG.

Wann muss ich beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer zahlen?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Bei Eigennutzung entfällt die Steuer, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt hast.

Lohnt es sich, die Renovierung dem Käufer zu überlassen?

Steuerlich kann das sinnvoll sein, wenn deine Kosten sonst über die 15-Prozent-Grenze rutschen würden. Wirtschaftlich musst du gegenrechnen, dass ein unrenoviertes Objekt im Verkauf deutlich weniger bringt. Beide Rechnungen zusammen ergeben erst die Antwort.

Zählt die Renovierung durch den Erblasser bei einer geerbten Immobilie mit?

Bei geerbten Immobilien wird die Besitzzeit des Erblassers für die Zehnjahresfrist angerechnet. Für die 15-Prozent-Grenze ist der Zeitpunkt der Anschaffung durch den Erblasser maßgeblich, nicht der Erbfall selbst.