Ist die Renovierung vor dem Verkauf steuerlich absetzbar?

Wenn du eine Immobilie besitzt und überlegst, sie vor dem Verkauf zu renovieren, stellt sich schnell die Frage: Sind diese Kosten steuerlich absetzbar? Die Antwort darauf ist nicht ganz einfach, denn es hängt von mehreren Faktoren ab. In diesem Beitrag erklären wir dir detailliert, wann eine Renovierung steuerlich geltend gemacht werden kann und wann nicht.

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Unterschied zwischen Werbungskosten und Herstellungskosten

Grundsätzlich wird bei Renovierungskosten zwischen Werbungskosten und Herstellungskosten unterschieden.

1. Werbungskosten: Diese sind sofort steuerlich absetzbar und mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung. Dazu zählen übliche Erhaltungsaufwendungen wie Reparaturen oder Modernisierungen, die eine Immobilie in einem betriebsbereiten Zustand halten.

2. Herstellungskosten: Diese müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden und können nicht sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Sie entstehen, wenn durch eine Renovierung oder Modernisierung der Wohnwert erheblich verbessert wird oder neue Wohnfläche geschaffen wird.

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Private Nutzung vs. Vermietung

• Vermietete Immobilie: Wenn du eine Immobilie vermietest und renovierst, bevor du sie verkaufst, kannst du die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten absetzen. Hier gilt die sogenannte Drei-Jahres-Frist (siehe unten).

• Selbstgenutzte Immobilie: Hast du die Immobilie selbst genutzt, sind Renovierungskosten vor dem Verkauf in der Regel nicht steuerlich absetzbar.

Die Drei-Jahres-Frist: Wann fallen Renovierungskosten unter Herstellungskosten?

Ein entscheidender Punkt ist die sogenannte Drei-Jahres-Frist. Das Finanzamt schaut sich alle Renovierungskosten an, die in den drei Jahren vor dem Verkauf angefallen sind. Dabei gilt:

• Wenn die Renovierungskosten mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) betragen, werden sie als nachträgliche Herstellungskosten betrachtet.

• Herstellungskosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die Abschreibung (AfA) verteilt werden.

• Liegen die Renovierungskosten unter 15 % der Anschaffungskosten, können sie als Erhaltungsaufwand behandelt und sofort steuerlich geltend gemacht werden (sofern die Immobilie vermietet war).

Spekulationssteuer: Warum der Verkaufszeitpunkt entscheidend ist

Hast du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann die sogenannte Spekulationssteueranfallen. Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden:

• War die Immobilie mindestens in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

• War die Immobilie vermietet oder hast du in den letzten drei Jahren größere Renovierungen durchgeführt, kann eine höhere Steuerlast drohen, da das Finanzamt die Renovierung als Wertsteigerung bewertet.

Trick: Steuerliche Optimierung durch geplanten Verkauf

• Falls deine Renovierungskosten über 15 % der Anschaffungskosten liegen, könnte es steuerlich günstiger sein, die Renovierung erst nach dem Verkauf durch den neuen Eigentümer durchführen zu lassen.

• Alternativ kann es sinnvoll sein, den Verkauf erst nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist zu planen, um die Spekulationssteuer zu vermeiden.

• Kleinere Reparaturen oder Modernisierungen unter der 15 %-Grenze können in den letzten Jahren vor dem Verkauf steuerlich abgesetzt werden.

Fazit: Wann sind Renovierungskosten steuerlich absetzbar?

• Ja, wenn die Immobilie vermietet war und die Kosten unter 15 % der Anschaffungskosten liegen (Erhaltungsaufwand).

• Nein, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde oder die Renovierung über die 15 %-Grenze hinausgeht (Herstellungskosten).

• Achtung bei der Drei-Jahres-Frist: Renovierungen kurz vor dem Verkauf können zu steuerlichen Nachteilen führen.

Wer sich unsicher ist, sollte sich von einem Steuerberater beraten lassen, um keine finanziellen Nachteile zu riskieren!