Was ist meine Immobilie im Allgäu wert? Die vier Wege zum Preis

Das Wichtigste in Kürze

• Es gibt drei anerkannte Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Welches passt, hängt vom Objekttyp ab.

• Online-Rechner sind bei Standardobjekten brauchbar und bei Sanierungsobjekten systematisch zu optimistisch.

• Ein Verkehrswertgutachten kostet meist im niedrigen vierstelligen Bereich und lohnt nur bei Gericht, Erbstreit, Scheidung oder Finanzamt.

• Den Bodenrichtwert für dein Grundstück bekommst du in Bayern kostenlos über BORIS-Bayern.

• Am stärksten auf den Preis wirken Bad, Böden, Energiestandard und Grundriss. Küche und Garten kaum.

Eine Immobilie bewerten zu lassen ist im Allgäu der erste Schritt vor jedem Verkauf. Und die Frage "Was ist mein Haus wert?" bekommt vier verschiedene Antworten, je nachdem wen du fragst.

Wir bewerten im Allgäu jede Woche Objekte, weil wir sie ankaufen. Was uns dabei immer wieder auffällt: Die Spanne zwischen der optimistischsten und der nüchternsten Einschätzung liegt bei sanierungsbedürftigen Häusern regelmäßig bei über 100.000 Euro. Nicht weil jemand lügt, sondern weil die Verfahren Unterschiedliches messen.

Die drei Verfahren, kurz erklärt

Vergleichswertverfahren. Es zieht tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte heran. Das ist die belastbarste Methode, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt. Bei Eigentumswohnungen in Kempten funktioniert das gut, bei einem Einzelhof im Oberallgäu nicht.

Sachwertverfahren. Es rechnet von unten: Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes minus Alterswertminderung. Standard bei Einfamilienhäusern, wenn Vergleichsobjekte fehlen. Der Haken: Es bildet ab, was das Gebäude gekostet hat, nicht was jemand dafür zahlen will.

Ertragswertverfahren. Es geht von den Mieteinnahmen aus. Für Anlageobjekte und Mehrfamilienhäuser die richtige Methode, für ein selbst bewohntes Haus die falsche.

In der Praxis rechnen Gutachter oft zwei Verfahren und gewichten. Genau daraus entsteht die Spanne.

Die vier Wege in der Praxis

Online-Rechner

Kostenlos, in fünf Minuten erledigt, und für einen ersten Anhaltspunkt in Ordnung.

Ihre Schwäche ist strukturell: Sie kennen den Zustand nicht. Ein Rechner sieht Baujahr, Fläche, Lage und rechnet mit Durchschnitten. Ob das Bad von 1978 ist oder von 2022, ob im Keller Feuchtigkeit steht, ob die Elektrik noch zwei Adern hat, weiß er nicht.

Bei einem gepflegten Reihenhaus von 2005 liegt er deshalb nah dran. Bei einem unsanierten Haus von 1970 liegt er regelmäßig 15 bis 25 Prozent zu hoch, weil er stillschweigend einen mittleren Zustand unterstellt.

Maklerschätzung

Meist kostenlos und beim Erstgespräch dabei. Die Einschätzung ist oft gut, weil Makler die lokalen Abschlüsse kennen. Nur ist sie eben auch Teil der Akquise, und ein hoher Preis gewinnt den Auftrag.

Der Test dafür ist einfach: Frag nach den Vergleichsobjekten. Wer drei konkrete Verkäufe aus dem letzten Jahr nennen kann, mit Lage, Zustand und tatsächlichem Preis, hat eine belastbare Grundlage. Wer nur mit Quadratmeterpreisen aus dem Portal argumentiert, hat sie nicht.

Verkehrswertgutachten

Ein zertifizierter Sachverständiger begeht das Objekt, prüft Unterlagen und erstellt ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Das ist der genaueste Weg und der einzige, der vor Gericht und beim Finanzamt zählt.

Er kostet auch entsprechend, meist im niedrigen vierstelligen Bereich für ein Einfamilienhaus. Für einen normalen Verkauf ist das zu viel Aufwand. Nötig wird es bei Erbstreit, Scheidung, Zwangsversteigerung und wenn das Finanzamt eine Bewertung anzweifelt.

Konkretes Kaufangebot

Der einzige Weg, der keine Schätzung ist, sondern eine Zahl, die jemand tatsächlich zahlt.

Wir machen das im Allgäu regelmäßig: Objekt anschauen, Zustand aufnehmen, Preis nennen. Ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne dass vorher renoviert werden muss. Der Vorteil gerade bei Erbengemeinschaften und Trennungen ist, dass eine echte Zahl auf dem Tisch liegt, über die sich diskutieren lässt.

Der ehrliche Hinweis dazu: Ein Ankaufspreis liegt naturgemäß unter dem, was ein langwieriger Verkauf an einen Selbstnutzer bringen kann. Dafür ist er sicher, sofort und ohne Bedingungen. Welcher der beiden Wege besser ist, hängt davon ab, wie viel Zeit und Risiko du tragen willst und kannst.

Immobilie bewerten im Allgäu: was wirklich auf den Preis wirkt

Aus rund 20 Objekten, die wir gekauft, saniert und weiterverkauft haben, lässt sich eine Rangfolge ableiten.

Starke Wirkung:

• Zustand des Bads. Der einzelne Raum mit dem größten Hebel.

• Böden und Wandflächen. Bestimmen den Ersteindruck und damit die Zahlungsbereitschaft.

• Energiestandard und Heizung. Wirkt über die laufenden Kosten und die Finanzierbarkeit.

• Grundriss. Durchgangszimmer und fensterlose Küchen kosten spürbar.

Mittlere Wirkung:

• Fenster und Dach, weil sie große Einzelposten sind.

• Balkon oder Terrasse, besonders bei Wohnungen.

• Stellplatz, in den Städten mehr als auf dem Land.

Geringe Wirkung, trotz hoher Kosten:

• Küche. Die meisten Käufer bringen ihre eigene mit.

• Garten und Bepflanzung.

• Hochwertige Einbaumöbel, die selten zum neuen Bewohner passen.

Wer vor dem Verkauf investieren will, sollte das oben tun, nicht unten. Was die einzelnen Positionen kosten, kannst du in unserem Kostenrechner durchgehen. Ob sich die Renovierung überhaupt rechnet, haben wir im Artikel renoviert oder unrenoviert verkaufen durchgerechnet.

Den Bodenrichtwert selbst nachschlagen

Ein Wert, den du kostenlos bekommst und der oft ein Drittel bis die Hälfte des Gesamtwerts ausmacht: der Bodenrichtwert.

Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ermittelt und in Bayern über das Portal BORIS-Bayern veröffentlicht. Adresse eingeben, Wert je Quadratmeter ablesen, mit der Grundstücksgröße multiplizieren.

Das ist noch kein Immobilienwert, aber ein harter Anker. Wenn eine Schätzung deutlich unter dem reinen Bodenwert liegt, stimmt etwas nicht.

Wie der Markt im Allgäu dahintersteht

Ein Wert entsteht nicht im Gutachten, sondern durch Nachfrage. Für das Allgäu ist die Nachrichtenlage gut: Alle sieben Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut der Vorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044, das Unterallgäu mit plus 8,6 Prozent am stärksten in ganz Bayern.

Was das für die Preisentwicklung bedeutet und wo es in Bayern anders aussieht, haben wir für alle 96 Kreise in unserer Marktanalyse aufgeschrieben.

Wenn du einen konkreten Wert für dein Objekt brauchst, schau es dir gerne mit uns an. Über das Kontaktformular erreichst du uns direkt, Beispiele unserer Arbeit findest du in den Projekten.

Häufige Fragen

Wie genau sind Online-Rechner zur Immobilienbewertung?

Für Standardobjekte in dichter bebauten Lagen liefern sie brauchbare Spannen, weil genügend Vergleichsdaten vorliegen. Bei Sanierungsobjekten, Einzellagen und Häusern mit ungewöhnlichem Zuschnitt liegen sie systematisch zu hoch, weil sie den baulichen Zustand nicht kennen und Durchschnittswerte ansetzen.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein vollständiges Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen kostet für ein Einfamilienhaus meist im niedrigen vierstelligen Bereich, abhängig von Objektwert und Aufwand. Für einen normalen Verkauf ist es überdimensioniert. Nötig wird es bei Gericht, Erbstreit, Scheidung und gegenüber dem Finanzamt.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Drei. Das Vergleichswertverfahren zieht tatsächlich erzielte Preise ähnlicher Objekte heran und ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern der Standard. Das Sachwertverfahren rechnet Bodenwert plus Gebäudewert minus Alterung und wird bei Einfamilienhäusern genutzt. Das Ertragswertverfahren geht von den Mieteinnahmen aus und gilt für Anlageobjekte.

Was steigert den Wert einer Immobilie im Allgäu am meisten?

Zustand von Bad und Böden, ein zeitgemäßer Energiestandard und ein Grundriss ohne Durchgangszimmer. Deutlich weniger wirken Küche, Einbaumöbel und Garten. Bei Objekten in Tourismusgemeinden kommt die Lage als eigener Faktor dazu, weil dort auch Zweitwohnsitz-Käufer bieten.

Was ist der Bodenrichtwert und wo finde ich ihn?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Grundstück, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufverträgen. In Bayern lässt er sich über das BORIS-Bayern-Portal kostenlos abrufen. Er ist ein guter Anker für den Grundstücksanteil, sagt aber nichts über das Gebäude.

Warum weichen Maklerschätzungen so stark voneinander ab?

Weil eine Schätzung zum Erstkontakt auch ein Akquiseinstrument ist. Ein hoch angesetzter Preis gewinnt den Auftrag, korrigiert wird später über Preisanpassungen. Verlässlicher wird es, wenn die Schätzung mit konkreten Vergleichsobjekten und deren tatsächlichen Verkaufspreisen begründet wird.