Wohnen im Allgäu: Kempten, Sonthofen oder Immenstadt?

Das Wichtigste in Kürze

• Häuser sind in Sonthofen mit rund 3.510 Euro je Quadratmeter günstiger als in Kempten mit rund 4.060 Euro.

• Bei Wohnungen liegen beide Orte fast gleichauf, um die 4.000 bis 4.070 Euro je Quadratmeter.

• Kempten hat die beste Verkehrsanbindung, die meisten Arbeitsplätze und das breiteste Bildungsangebot.

• Sonthofen und Immenstadt bieten kürzere Wege und direkte Naturnähe, dafür weniger Auswahl bei Schulen und Arbeitgebern.

• Das Oberallgäu hat den höchsten Ferienimmobilien-Anteil Süddeutschlands.

• Alle sieben Allgäuer Kreise wachsen bis 2044, das Oberallgäu am schwächsten mit plus 2,6 Prozent.

Wer im Allgäu eine Immobilie sucht, entscheidet sich fast immer zuerst für einen Ort und dann für ein Objekt. Das ist auch richtig so, denn die Lage kann man nicht renovieren.

Wir kaufen und verkaufen in allen drei Städten und sehen deshalb, welche Käufer wohin gehen. Hier der Vergleich ohne Tourismusprospekt.

Die Zahlen nebeneinander

	Kempten	Sonthofen	Immenstadt
Einwohner	rund 67.600	rund 21.000	rund 14.000
Wohnungen je m²	rund 4.000 €	rund 4.070 €	dazwischen
Häuser je m²	rund 4.060 €	rund 3.510 €	dazwischen
Autobahn	A7 und A980 direkt	über A980	über A980
Bahn	Fernverkehr	Regionalverkehr	Regionalverkehr
Kliniken	Klinikum, mehrere Fachkliniken	Kreisklinik	Grundversorgung
Hochschule	ja	nein	nein

Preisstand Mitte 2026, Angebotsdaten. Die Werte für Immenstadt liegen typischerweise zwischen den beiden anderen und schwanken stark nach Lage am See oder am Hang.

Kempten: die Stadt

Kempten ist mit rund 67.600 Einwohnern die größte Stadt der Region und funktioniert als eigenständiges Zentrum, nicht als Vorort von irgendwo.

Dafür spricht: Arbeitsplätze in Zahl und Breite, Hochschule, Klinikum, weiterführende Schulen aller Richtungen, Einzelhandel und Kultur. Die Verkehrsanbindung ist die mit Abstand beste im Allgäu, sowohl über die A7 als auch mit Bahnfernverkehr.

Dagegen spricht: Häuser sind teurer als im Umland, innenstadtnahe Grundstücke sind knapp und entsprechend teuer. Wer Berge vor der Haustür will, wohnt hier nicht.

Passt für: Berufstätige mit Arbeitsplatz in der Region, Familien mit Bedarf an Schulauswahl, alle die auf ein Auto verzichten wollen.

Bemerkenswert für Käufer: Kempten wächst laut Vorausberechnung nur um 2,1 Prozent bis 2044, deutlich weniger als Kaufbeuren oder Memmingen. Die Nachfrage nach Häusern ist trotzdem hoch, weil das Angebot knapp ist.

Sonthofen: die Kreisstadt in den Bergen

Sonthofen ist die südlichste Stadt Deutschlands und Kreisstadt des Oberallgäus. Rund 21.000 Einwohner, kompakt, mit allem was man täglich braucht.

Dafür spricht: Häuser sind spürbar günstiger als in Kempten. Die Berge fangen am Ortsrand an. Grundversorgung, Kreisklinik, Schulen bis zur Mittelstufe sind da. Für Menschen, die Rad fahren, wandern oder Ski fahren, ist die Lage kaum zu schlagen.

Dagegen spricht: Der Arbeitsmarkt ist schmaler. Wer Richtung Kempten oder Memmingen pendelt, fährt jeden Tag. Weiterführende Schulen bedeuten für manche Fachrichtungen Fahrten nach Kempten. Und die Tourismusnachfrage treibt die Preise in bestimmten Lagen.

Passt für: Menschen, die die Berge aktiv nutzen, Familien mit gesichertem Arbeitsplatz in der Nähe, Ruheständler.

Immenstadt: dazwischen, am See

Immenstadt liegt zwischen Sonthofen und Kempten, mit rund 14.000 Einwohnern und dem Großen Alpsee vor der Tür.

Dafür spricht: Die Lage zwischen beiden Zentren macht Pendeln in beide Richtungen möglich. Der See ist ein eigener Faktor, sowohl für die Lebensqualität als auch für die Wertentwicklung. Das Preisniveau liegt in der Regel zwischen Kempten und Sonthofen.

Dagegen spricht: Das Angebot ist kleiner als in den beiden Nachbarstädten, sowohl bei Objekten als auch bei Infrastruktur. Seelagen sind entsprechend teuer und selten.

Passt für: Pendler mit wechselnden Zielen, Käufer die Naturnähe wollen ohne ganz aus der Mitte zu rutschen.

Wohnen im Allgäu: der Faktor Zweitwohnsitz

Ein Punkt, der das Oberallgäu von anderen Regionen unterscheidet: Der Landkreis hat den höchsten Anteil an Ferienimmobilien in ganz Süddeutschland. In Gemeinden wie Balderschwang oder Oberstaufen liegen die Zweit- und Nebenwohnsitze bei mehreren hundert je 1.000 Einwohner.

Für die Preisstabilität ist das ein Puffer, weil eine zweite Käufergruppe mitbietet, die nicht auf den lokalen Arbeitsmarkt angewiesen ist.

Für Käufer, die dauerhaft dort wohnen wollen, ist es ein Wettbewerbsnachteil, besonders in den Tourismusgemeinden. Und wer selbst einen Zweitwohnsitz plant, sollte die kommunale Zweitwohnungssteuer und mögliche Beschränkungen bei der Umwandlung von Wohnraum vorher prüfen. Die Regelungen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde.

Was die Demografie sagt

Für alle drei Orte gilt: Die Nachfragebasis bleibt stabil. Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut der Vorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044.

Der Blick ins Detail lohnt trotzdem. Das Oberallgäu, in dem Sonthofen und Immenstadt liegen, wächst mit plus 2,6 Prozent am schwächsten innerhalb der Region und ist gleichzeitig der 23.-älteste Kreis Bayerns. Die Zahl der 40- bis 65-Jährigen, also der typischen Käufergruppe für gebrauchte Einfamilienhäuser, geht dort um 6,1 Prozent zurück.

Das ist kein Grund zur Sorge, aber ein Grund, beim Kauf auf die Objektqualität zu achten. Die vollständige Auswertung für alle 96 bayerischen Kreise steht in unserer Marktanalyse.

Vor der Ortsentscheidung

Drei Fragen, die mehr klären als jede Standortbroschüre:

1. Wo arbeitest du in fünf Jahren? Pendelzeit ist die Größe, die im Alltag am meisten weh tut.

2. Welche Schulen brauchst du wann? Der Weg zur weiterführenden Schule bestimmt zehn Jahre Familienalltag.

3. Was machst du am Wochenende? Wer die Berge nicht nutzt, zahlt für die Aussicht.

Den Bodenrichtwert für jede konkrete Adresse bekommst du kostenlos über BORIS-Bayern. Wie du von dort zu einem realistischen Objektwert kommst, steht in unserem Artikel zur Immobilienbewertung.

Wir kaufen und sanieren in allen drei Städten. Wenn du ein Objekt verkaufen willst oder eine Einschätzung zu einer bestimmten Lage brauchst, schreib uns über das Kontaktformular. Unsere bisherigen Objekte findest du in den Projekten.

Alle Preisangaben: Stand Mitte 2026, Angebotsdaten. Einwohnerzahlen nach Bevölkerungsstand 31.12.2024.

Häufige Fragen

Wo ist Wohnen im Allgäu am günstigsten?

Unter den drei größeren Orten liegt Sonthofen bei Häusern am günstigsten, mit rund 3.510 Euro je Quadratmeter gegenüber rund 4.060 Euro in Kempten. Deutlich günstiger wird es in den kleineren Gemeinden abseits der Hauptachsen, dort steigt aber der Aufwand für Pendeln und Versorgung.

Welcher Ort im Allgäu eignet sich für Familien?

Kempten und die Umlandgemeinden bieten die dichteste Infrastruktur mit weiterführenden Schulen, Hochschule, Kliniken und Arbeitsplätzen. Sonthofen und Immenstadt punkten mit kürzeren Wegen und direkter Naturnähe, haben aber ein schmaleres Angebot an weiterführenden Schulen und Arbeitgebern.

Wie ist die Verkehrsanbindung im Oberallgäu?

Kempten liegt am Knotenpunkt der A7 und A980 und hat die beste Bahnanbindung mit Fernverkehr. Sonthofen und Immenstadt liegen an der Bahnstrecke Richtung Oberstdorf, die Autobahnanbindung führt über die A980 und die B19. Wer täglich Richtung Memmingen oder Ulm pendelt, sitzt in Kempten deutlich besser.

Lohnt sich ein Zweitwohnsitz im Oberallgäu?

Der Landkreis Oberallgäu hat den höchsten Anteil an Ferienimmobilien in ganz Süddeutschland, was für stabile Nachfrage spricht. Zu beachten sind kommunale Zweitwohnungssteuern und in einigen Gemeinden Beschränkungen für die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen.

Wie entwickelt sich die Bevölkerung im Allgäu?

Alle sieben Allgäuer Kreise und kreisfreien Städte wachsen laut Vorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044. Das Unterallgäu wächst mit plus 8,6 Prozent am stärksten in Bayern, das Oberallgäu mit plus 2,6 Prozent am schwächsten innerhalb der Region.

Was kostet ein Grundstück im Allgäu?

Die Bodenrichtwerte unterscheiden sich innerhalb weniger Kilometer erheblich, zwischen zentralen Lagen in Kempten und Gemeinden in den Seitentälern liegt oft ein Faktor von drei oder mehr. Die aktuellen Werte für jede Adresse sind über das Portal BORIS-Bayern kostenlos abrufbar.