Notarvertrag beim Immobilienkauf: worauf es wirklich ankommt
Das Wichtigste in Kürze
Der Notar ist neutral. Er prüft die Rechtsfolgen, nicht den Preis und nicht den Zustand des Objekts.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung.
Vom Notartermin bis zur Übergabe vergehen üblicherweise sechs bis zehn Wochen.
Der Gewährleistungsausschluss gilt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und zugesicherten Eigenschaften.
Der Vertragsentwurf sollte mindestens einige Tage vor dem Termin vorliegen, bei Verbraucherverträgen sind zwei Wochen die Regel.
Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und sind gesetzlich festgelegt.
Der Notartermin ist der Moment, in dem der Kauf verbindlich wird. Und er ist der Moment, in dem die meisten Käufer zum ersten Mal einen zwanzigseitigen Vertrag sehen, der ihnen vorgelesen wird.
Wir sitzen mehrmals im Jahr in solchen Terminen, mal als Käufer, mal als Verkäufer. Was dabei über Risiko entscheidet, sind vier oder fünf Klauseln. Der Rest ist Standard.
Was der Notar tut und was nicht
Der wichtigste Punkt zuerst, weil er am häufigsten missverstanden wird: Der Notar vertritt niemanden.
Er ist zur Neutralität verpflichtet. Er belehrt beide Seiten über die rechtlichen Folgen, formuliert den Vertrag und wickelt ihn ab. Er prüft die Eintragungen im Grundbuch und sorgt dafür, dass Zahlung und Eigentumsübergang abgesichert sind.
Was er nicht tut:
Er prüft nicht, ob der Preis angemessen ist.
Er prüft nicht den baulichen Zustand.
Er prüft nicht, ob deine Finanzierung trägt.
Er verhandelt nicht für dich.
Wer bei einem der Punkte Unterstützung braucht, muss sie sich getrennt holen.
Die Auflassungsvormerkung
Zwischen Vertragsschluss und der Eintragung als Eigentümer liegen Wochen bis Monate. In dieser Zeit gehört die Immobilie noch dem Verkäufer.
Die Auflassungsvormerkung schließt diese Lücke. Sie wird kurz nach dem Termin ins Grundbuch eingetragen und bewirkt, dass der Verkäufer das Objekt nicht ein zweites Mal verkaufen und nicht neu belasten kann. Erst wenn sie eingetragen ist, wird der Kaufpreis fällig.
Deshalb steht in jedem sauberen Kaufvertrag: Zahlung erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen. Wer vorher zahlt, gibt diesen Schutz auf.
Die Fälligkeitsvoraussetzungen
Der Abschnitt, den man am gründlichsten lesen sollte. Er legt fest, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Üblich sind:
Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen.
Die Lastenfreistellung ist gesichert, also die Löschung alter Grundschulden zugesagt.
Erforderliche Genehmigungen liegen vor, etwa Vorkaufsrechte der Gemeinde.
Bei Wohnungen: die Zustimmung des Verwalters, falls die Teilungserklärung sie verlangt.
Der Notar teilt die Fälligkeit schriftlich mit. Vorher zahlt man nicht, auch nicht auf Bitten des Verkäufers.
Der Gewährleistungsausschluss
In fast jedem Vertrag über eine Bestandsimmobilie steht ein Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel, oft als "gekauft wie besichtigt" formuliert.
Das ist üblich und für Verkäufer wichtig. Es bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer für nichts haftet. Zwei Ausnahmen gelten immer:
Arglist. Wer einen Mangel kennt und verschweigt, haftet trotz Ausschluss. Der Klassiker ist der bekannte Feuchtigkeitsschaden, der frisch überstrichen wurde.
Zugesicherte Eigenschaften. Was im Vertrag als Eigenschaft ausdrücklich vereinbart ist, muss stimmen. Wer im Vertrag zusichert, dass das Dach 2019 neu gedeckt wurde, haftet dafür.
Daraus folgt für beide Seiten dieselbe Empfehlung: Bekannte Mängel gehören in den Vertrag. Für den Verkäufer, weil er sich damit absichert. Für den Käufer, weil er damit eine Grundlage hat.
Was in den Vertrag gehört
Aus unseren eigenen Käufen im Allgäu, die Punkte, über die sich Nachfragen lohnt:
Übergabetermin und Nutzen-Lasten-Wechsel. Ab wann trägt der Käufer Kosten und Risiko? Üblicherweise ab vollständiger Zahlung.
Zubehör und Inventar. Was bleibt drin? Einbauküche, Markise, Gartenhaus. Was nicht ausdrücklich benannt ist, führt später zu Diskussionen.
Bekannte Mängel. Siehe oben.
Mietverhältnisse. Bei vermieteten Objekten müssen Mietvertrag, Kaution und Nebenkostenstand geregelt sein. Mehr dazu im Artikel zur vermieteten Wohnung.
Erschließungsbeiträge. Wer zahlt noch offene oder künftig anfallende Beiträge?
Rücktrittsrechte. Was passiert, wenn die Finanzierung platzt? Ohne ausdrückliche Regelung: nichts Gutes. Ein Rücktrittsrecht wegen fehlender Finanzierung ist unüblich, aber verhandelbar.
Der Ablauf bis zur Übergabe
Schritt | Zeitraum |
|---|---|
Entwurf liegt vor | mindestens einige Tage vor dem Termin |
Beurkundung | Termin beim Notar |
Auflassungsvormerkung eingetragen | 2 bis 4 Wochen danach |
Fälligkeitsmitteilung | nach Vorliegen aller Voraussetzungen |
Zahlung | meist 2 Wochen nach Mitteilung |
Übergabe | nach Zahlungseingang |
Eigentumsumschreibung im Grundbuch | oft mehrere Monate später |
Die letzte Zeile überrascht viele: Man wohnt oft schon lange im Haus, bevor man offiziell als Eigentümer eingetragen ist. Durch die Vormerkung ist das unproblematisch.
Wenn du auf der Verkäuferseite stehst
Für Verkäufer ist der Vertrag vor allem eine Absicherung gegen spätere Ansprüche. Drei Dinge helfen:
Bekannte Mängel schriftlich benennen. Das ist der beste Schutz gegen Arglistvorwürfe.
Unterlagen vollständig übergeben. Baupläne, Energieausweis, Protokolle, Wartungsnachweise.
Keine mündlichen Zusagen. Was gilt, steht im Vertrag. Alles andere führt später zu Streit.
Wenn du im Allgäu verkaufst und einen Käufer suchst, bei dem Finanzierung und Termine kein Risiko sind: Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt an. Über das Kontaktformular erreichst du uns. Was vor dem Verkauf steuerlich zu beachten ist, steht in unserem Artikel zur Spekulationsfrist.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei ungewöhnlichen Konstellationen, Erbbaurechten, Nießbrauch oder Bauträgerverträgen gehört ein Fachanwalt dazu.
Häufige Fragen
Vertritt der Notar den Käufer oder den Verkäufer?
Weder noch. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen über die rechtlichen Folgen. Er prüft nicht, ob der Preis angemessen ist, ob das Objekt Mängel hat oder ob die Finanzierung trägt. Wer eine Interessenvertretung will, braucht einen eigenen Anwalt.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer absichert, sobald der Vertrag geschlossen ist. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet. Sie ist der wichtigste Schutz zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?
Üblich sind sechs bis zehn Wochen. In dieser Zeit wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, Lastenfreistellung und Vorkaufsrechte geklärt und die Fälligkeit mitgeteilt. Erst nach Zahlung erfolgt die Übergabe, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert nochmals länger.
Was bedeutet Kauf wie besichtigt?
Es ist ein Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel, üblich bei Bestandsimmobilien. Er gilt aber nicht unbegrenzt: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln und bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften greift er nicht. Wer einen bekannten Feuchtigkeitsschaden verschweigt, haftet trotz Ausschluss.
Muss ich den Vertragsentwurf vorher bekommen?
Ja. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Auch sonst ist es üblich und sinnvoll, den Entwurf einige Tage vorher zu erhalten und in Ruhe zu lesen.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Zusammen mit den Grundbuchkosten liegen sie üblicherweise bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Sie sind nicht verhandelbar, weil gesetzlich festgelegt.
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