Sanierungspflicht nach Kauf oder Erbschaft: was auf dich zukommt
Das Wichtigste in Kürze
Nach jedem Eigentümerwechsel läuft eine Frist von zwei Jahren für zwei gesetzliche Nachrüstungen.
Pflicht sind die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen.
Die Pflicht gilt bei Kauf, Schenkung und Erbschaft gleichermaßen.
Die früher gültige Austauschpflicht für Heizkessel nach 30 Jahren wurde gestrichen.
Ausgenommen sind Selbstnutzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die schon vor Februar 2002 dort gewohnt haben, sowie denkmalgeschützte Gebäude.
Bei Verstoß sieht das Gesetz Bußgelder bis 50.000 Euro vor.
Die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel kennt fast niemand, und sie trifft trotzdem jeden. Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, denkt an vieles. An Notartermin, Grundbuch, vielleicht an die Heizung. Woran fast niemand denkt: Mit dem Eigentümerwechsel beginnt eine Frist zu laufen, die im Gebäudeenergiegesetz steht und die zwei konkrete Baumaßnahmen verlangt.
Zwei Jahre hast du Zeit. Das klingt nach viel und ist es auch, solange man davon weiß.
Was genau Pflicht ist
Es sind zwei Maßnahmen, beide vergleichsweise einfach und günstig.
Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden. Das gilt, wenn der Dachboden über beheizten Räumen liegt und weder die Decke noch das Dach darüber gedämmt ist. Gefordert wird ein Mindestwärmeschutz. Wer stattdessen das Dach selbst dämmt, erfüllt die Pflicht ebenfalls.
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen müssen gedämmt werden. Gemeint sind die Rohre, die durch unbeheizte Räume laufen, also typischerweise durch Keller und Dachboden. Sichtbar, erreichbar, in einer Stunde erledigt.
Beides trifft in der Regel Gebäude, die vor 1995 gebaut wurden. Bei neueren Häusern ist der Standard ohnehin erfüllt.
Nachzulesen ist das im Gebäudeenergiegesetz.
Wann die Uhr zu laufen beginnt
Mit dem Übergang des Eigentums. Das ist beim Kauf der Zeitpunkt, an dem du im Grundbuch stehst, bei der Erbschaft der Erbfall.
Wichtig: Die Pflicht knüpft am Wechsel an, nicht am Kauf. Erbschaft und Schenkung lösen sie genauso aus. Gerade bei Erbfällen ist das eine unangenehme Überraschung, weil dort ohnehin viel gleichzeitig passiert. Mehr dazu in unserem Artikel zum geerbten Haus im Allgäu.
Wer ausgenommen ist
Drei Ausnahmen sind praktisch relevant.
Alteigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern. Wer sein Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von der Nachrüstpflicht befreit. Der entscheidende Punkt dabei: Diese Befreiung ist an die Person gebunden, nicht an das Gebäude. Sobald das Haus den Eigentümer wechselt, greift die Pflicht für den neuen Eigentümer.
Genau das ist der Grund, warum so viele Häuser im Allgäu bis heute eine ungedämmte Geschossdecke haben. Die Eltern waren befreit, die Kinder sind es nicht.
Denkmalschutz. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder in einem geschützten Ensemble und würde die Maßnahme dem entgegenstehen, entfällt die Pflicht.
Unwirtschaftlichkeit. Wenn sich die Kosten über die übliche Nutzungsdauer nicht durch Einsparungen amortisieren, muss nicht gedämmt werden. Das ist bei der Geschossdeckendämmung praktisch nie der Fall, weil sie so günstig ist.
Was nicht mehr gilt
Hier räumen wir mit dem hartnäckigsten Irrtum auf.
Jahrelang galt: Öl- und Gasheizkessel mit Konstanttemperatur müssen nach 30 Jahren stillgelegt werden. Diese Regelung, der frühere Paragraf 72 des Gebäudeenergiegesetzes, wurde ersatzlos gestrichen.
Eine funktionierende alte Heizung darf also weiterlaufen. Sie darf repariert werden. Es gibt keine Frist, zu der sie raus muss.
Was bleibt: Beim Einbau einer neuen Heizung gelten eigene Anforderungen. Wer also ohnehin tauscht, muss sich damit befassen. Wer nicht tauscht, muss nichts tun.
Der Rechtsstand ändert sich in diesem Bereich häufiger als in anderen. Dieser Artikel gibt den Stand von September 2026 wieder. Vor größeren Investitionen lohnt eine kurze Rückfrage bei einem Energieberater.
Warum das beim Kaufpreis eine Rolle spielt
Für Käufer ist die Nachrüstpflicht ein Verhandlungspunkt, den kaum jemand nutzt.
Wenn du ein Haus aus den Siebzigern kaufst, dessen Geschossdecke ungedämmt ist, übernimmst du eine gesetzliche Pflicht mit. Die Kosten dafür gehören in die Kalkulation, genauso wie ein defektes Dach oder eine alte Elektrik.
Für Verkäufer gilt umgekehrt: Wer die Geschossdecke vor dem Verkauf dämmt, nimmt dem Käufer ein Argument. Bei den Kosten, um die es hier geht, ist das meist die günstigste Verhandlungsposition, die man sich kaufen kann.
Was die weiteren Positionen an einem konkreten Objekt kosten, kannst du in unserem Kostenrechner durchgehen.
Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel: was wir Käufern raten
Drei Schritte, die vor dem Notartermin passieren sollten:
Auf den Dachboden gehen. Liegt Dämmung auf der obersten Geschossdecke? Ist das Dach gedämmt? Das sieht man in zwei Minuten.
In den Keller gehen. Sind die Heizungsrohre ummantelt? Auch das ist Sichtprüfung.
Baujahr abgleichen. Vor 1995 gebaut und nichts gedämmt? Dann gehören beide Positionen in deine Kalkulation und in die Preisverhandlung.
Wenn du ein Objekt hast, bei dem du unsicher bist, was an Pflichten und Kosten dranhängt, schau es dir gerne mit uns an. Wir kaufen Häuser und Wohnungen im Allgäu so wie sie sind und wissen ziemlich genau, was ein Baujahr an Überraschungen mitbringt. Über das Kontaktformular erreichst du uns direkt, Beispiele findest du in unseren Projekten.
Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und in Zweifelsfällen zur Unwirtschaftlichkeit gehört ein Energieberater oder Fachanwalt dazu.
Häufige Fragen
Welche Sanierungspflichten habe ich nach dem Kauf eines Hauses?
Zwei Nachrüstpflichten mit einer Frist von zwei Jahren ab Eigentumsübergang: die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn das Dach darüber ungedämmt ist, und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Beides betrifft vor allem Gebäude, die vor 1995 errichtet wurden.
Gilt die Sanierungspflicht auch bei einer geerbten Immobilie?
Ja. Die Frist knüpft an den Eigentümerwechsel an, unabhängig davon ob durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Die zwei Jahre laufen ab dem Übergang des Eigentums.
Muss ich meine alte Ölheizung austauschen?
Nein. Die frühere Regelung, nach der Öl- und Gaskessel mit Konstanttemperatur nach 30 Jahren stillgelegt werden mussten, wurde mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen. Eine funktionierende Heizung darf weiter betrieben und repariert werden. Beim Neueinbau gelten weiterhin eigene Anforderungen.
Wer ist von der Sanierungspflicht ausgenommen?
Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind befreit. Diese Befreiung entfällt jedoch beim nächsten Eigentümerwechsel. Ebenfalls ausgenommen sind denkmalgeschützte Gebäude und Fälle, in denen die Maßnahme unwirtschaftlich wäre.
Was passiert, wenn ich die Sanierungspflicht ignoriere?
Das Gebäudeenergiegesetz sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor. In der Praxis wird selten kontrolliert, aber spätestens beim nächsten Verkauf fällt es auf, weil der Energieausweis und der Zustand geprüft werden.
Was kostet die Dämmung der obersten Geschossdecke?
Es ist die günstigste energetische Maßnahme überhaupt. Bei einem begehbaren Dachboden liegt man je nach Aufbau und Fläche meist im niedrigen vierstelligen Bereich. Wer selbst Hand anlegt, kommt noch günstiger weg. Genaue Zahlen hängen von Dämmstärke und Zugänglichkeit ab.
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