Vermietete Wohnung verkaufen: was mit dem Mieter passiert

Julian S.

6. Sept.

4 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

Der Mietvertrag läuft nach dem Verkauf unverändert weiter, der Käufer wird neuer Vermieter. Das regelt Paragraf 566 BGB.
Die Zustimmung des Mieters ist für den Verkauf nicht nötig.
Der Preisabschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung liegt je nach Lage und Mietniveau meist zwischen zehn und dreißig Prozent.
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde.
Nach einer Umwandlung greift zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.
Käufer sind fast immer Kapitalanleger, nicht Selbstnutzer. Das verkleinert den Markt und verlängert die Suche.

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist rechtlich unkompliziert und wirtschaftlich unangenehm. Rechtlich, weil du niemanden fragen musst. Wirtschaftlich, weil sich der Kreis der Käufer schlagartig verkleinert.

Wir kaufen im Allgäu regelmäßig vermietete Objekte an, oft aus Erbfällen oder von Eigentümern, die den Verwaltungsaufwand nicht mehr wollen. Was dabei immer wieder für Überraschung sorgt: Fast alles, was Eigentümer über die Rechte des Mieters annehmen, stimmt nur halb.

Kauf bricht nicht Miete

Der zentrale Satz steht in Paragraf 566 BGB und ist über hundert Jahre alt. Er bedeutet: Wenn die Wohnung verkauft wird, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Unverändert.

Gleiche Miete, gleiche Kündigungsfristen, gleiche Vereinbarungen. Auch die Kaution wandert mit, der Käufer haftet dafür, selbst wenn du sie ihm nie übergeben hast. Ein Punkt, der im Kaufvertrag geregelt gehört.

Was das für dich als Verkäufer heißt: Du brauchst keine Zustimmung, keine Kündigung, keine Absprache. Der Mieter erfährt vom Verkauf im Zweifel erst durch das Schreiben des neuen Eigentümers.

Warum der Preis trotzdem sinkt

Weil du damit einen ganzen Käufertyp verlierst.

Wer eine Wohnung zum Selbstbewohnen sucht, scheidet aus. Übrig bleiben Kapitalanleger, und die rechnen anders. Für sie zählt nicht, wie schön die Wohnung ist, sondern was sie abwirft. Aus dem Verhältnis von Jahresnettomiete zum Kaufpreis wird ein Faktor, und der ist über die Region ziemlich stabil.

Daraus folgt etwas, das viele Verkäufer überrascht: Eine zu niedrige Miete drückt den Verkaufspreis stärker als ein schlechter Zustand. Wer jahrelang aus Rücksicht auf einen langjährigen Mieter nicht erhöht hat, zahlt beim Verkauf dafür. Bei einer Wohnung, die 200 Euro unter Marktmiete liegt, sind das über den Rentenfaktor gerechnet schnell 40.000 Euro weniger Kaufpreis.

Wer noch Zeit hat, sollte prüfen, ob eine zulässige Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist. Das wirkt direkt auf den Verkaufspreis.

Das Vorkaufsrecht: nur in einem Fall

Hier liegt der häufigste Irrtum. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nicht generell.

Es entsteht nur, wenn die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und danach zum ersten Mal verkauft wird. Der klassische Fall: ein Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt, die Wohnungen werden einzeln verkauft, die Mieter wohnen schon drin.

Trifft das zu, muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden und hat zwei Monate Zeit, zu denselben Konditionen einzutreten.

War die Wohnung dagegen schon Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, besteht kein Vorkaufsrecht. Das ist bei den meisten Objekten der Fall.

Die Kündigungssperrfrist

Der zweite Punkt, der nach einer Umwandlung greift: Der Käufer darf dem Mieter wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist kündigen. Sie steht in Paragraf 577a BGB und beträgt bundesweit mindestens drei Jahre ab dem Verkauf und ist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung länger.

Für dich als Verkäufer ist das relevant, weil es den Käuferkreis weiter einschränkt. Ein Käufer, der selbst einziehen will, muss unter Umständen Jahre warten.

Vermietete Wohnung verkaufen: drei typische Fälle im Allgäu

Drei Konstellationen, die wir regelmäßig sehen.

Marktmiete, guter Zustand, langfristiger Mieter. Das ist ein sauberes Anlageobjekt. Es verkauft sich an Kapitalanleger ohne große Abschläge, dauert aber länger als eine bezugsfreie Wohnung, weil die Käufergruppe kleiner ist.

Niedrige Miete, Sanierungsstau. Die schwierigste Kombination. Für Selbstnutzer nicht verfügbar, für Anleger unrentabel, für Sanierer nicht zugänglich, weil der Mieter drin wohnt. Hier entsteht der größte Preisabschlag.

Mieter will ohnehin ausziehen. Dann warten. Eine bezugsfreie Wohnung bringt deutlich mehr, und die paar Monate rechnen sich fast immer. Wichtig ist nur, dass die Absicht mehr ist als eine mündliche Ankündigung.

Wir kaufen auch Objekte der zweiten Kategorie an, weil wir mit Mietern umgehen können und keine schnelle Eigennutzung brauchen. Wenn du eine vermietete Wohnung hast, bei der du nicht weiterkommst, schau sie dir gerne mit uns an. Über das Kontaktformular erreichst du uns direkt.

Was du vor dem Verkauf zusammenstellen solltest

Käufer und Banken fragen immer dasselbe. Wer es parat hat, verkauft schneller:

Mietvertrag mit allen Nachträgen
Nachweis der aktuellen Miete und der letzten Erhöhungen
Höhe und Verbleib der Kaution
Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
Protokolle der Eigentümerversammlung und Höhe der Rücklage
Energieausweis

Was eine Modernisierung an einem konkreten Objekt kosten würde, kannst du mit unserem Kostenrechner durchgehen. Und wenn die Wohnung aus einem Erbfall stammt, hilft dir zusätzlich unser Artikel zum geerbten Haus im Allgäu.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Vorkaufsrechten, Sperrfristen und Abfindungsvereinbarungen gehört ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht dazu.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja, jederzeit und ohne Zustimmung des Mieters. Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über, das regelt Paragraf 566 BGB unter dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Der Mieter bleibt also in der Wohnung, nur sein Vermieter ist ein anderer.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?

Als Faustwert liegt der Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung je nach Lage und Miethöhe im Bereich von zehn bis dreißig Prozent. Entscheidend ist, ob die Miete marktüblich ist. Eine deutlich untervermietete Wohnung drückt den Preis stärker, weil die Rendite für den Käufer sinkt.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall: wenn die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und danach verkauft wird. Dann muss der Mieter über den Kaufvertrag informiert werden und kann zu denselben Konditionen eintreten. Bei einer Wohnung, die schon vor dem Einzug Eigentumswohnung war, besteht kein Vorkaufsrecht.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Nur unter denselben Voraussetzungen wie jeder andere Vermieter, in der Praxis also meist wegen Eigenbedarfs. Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren ab Verkauf, in vielen Gebieten länger.

Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation gibt es nicht, außer beim Vorkaufsrecht nach Umwandlung. Praktisch ist es trotzdem sinnvoll: Du brauchst den Mieter für Besichtigungstermine, und ein Mieter, der sich übergangen fühlt, macht den Verkauf schwer.

Lohnt es sich, den Mieter vor dem Verkauf auszuzahlen?

Das kann aufgehen, weil eine bezugsfreie Wohnung deutlich mehr bringt. Ob sich die Abfindung rechnet, hängt vom Preisunterschied im konkreten Fall ab. Die Vereinbarung sollte schriftlich und mit anwaltlicher Prüfung erfolgen, damit sie später Bestand hat.