Immobilie verkaufen bei Scheidung: die drei Wege

Das Wichtigste in Kürze

• Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch. Der Güterstand ändert daran nichts.

• Der gemeinsame Kredit läuft nach der Trennung unverändert weiter, die Bank entlässt niemanden ohne Prüfung.

• Zieht ein Partner aus, kann die Steuerbefreiung durch Eigennutzung entfallen. Das ist die teuerste und häufigste Falle.

• Die Teilungsversteigerung kann jeder allein beantragen, dauert meist über ein Jahr und bringt deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf.

• Übertragungen zwischen Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei, solange die Ehe besteht.

Wer eine Immobilie bei einer Scheidung verkaufen muss, merkt schnell: Sie ist fast immer der größte Posten und der, an dem sich der Streit festmacht. Nicht weil das Haus so wichtig wäre, sondern weil es der einzige Vermögenswert ist, der sich nicht teilen lässt.

Wir kaufen im Allgäu regelmäßig Objekte aus Trennungssituationen. Was wir dabei sehen: Der wirtschaftliche Schaden entsteht selten durch den falschen Weg, sondern fast immer durch Zeit. Jeder Monat, in dem nichts entschieden wird, kostet Zinsen, Nebenkosten und Nerven.

Zuerst: wem gehört das Haus überhaupt?

Die Antwort steht im Grundbuch und sonst nirgends.

Sind beide eingetragen, gehört die Immobilie beiden, meist zu je einer Hälfte. Auch dann, wenn einer den größeren Teil der Raten gezahlt hat. Wer mehr eingebracht hat, bekommt das über den Zugewinnausgleich zurück, nicht über das Eigentum.

Steht nur einer im Grundbuch, gehört sie ihm allein. Der andere hat dann keinen Anspruch auf die Immobilie selbst, wohl aber möglicherweise auf einen Ausgleich in Geld, wenn der Wert während der Ehe gestiegen ist.

Diese Unterscheidung klingt formal, entscheidet aber darüber, wer überhaupt verkaufen darf.

Weg 1: Einer zahlt den anderen aus

Der Weg, der am wenigsten kaputt macht, wenn er funktioniert.

Ein Partner übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt dem anderen dessen Anteil aus. Nötig sind dafür drei Dinge: ein Wert, auf den sich beide einigen, eine Bank, die den verbleibenden Partner allein finanziert, und ein Notartermin für die Übertragung.

An der Bank scheitert es häufiger als am Wert. Ein Kredit, den zwei Einkommen getragen haben, wird von einem selten getragen. Vor jedem weiteren Schritt gehört deshalb ein Gespräch mit der Bank, ob die Alleinübernahme überhaupt möglich ist.

Der steuerliche Vorteil: Solange die Ehe besteht, ist die Übertragung zwischen Ehegatten nach Paragraf 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das spart im Allgäu bei einem durchschnittlichen Haus einen fünfstelligen Betrag.

Weg 2: Gemeinsam verkaufen

Der Weg, der wirtschaftlich fast immer am meisten bringt.

Ihr verkauft zusammen an einen Dritten, löst den Kredit ab und teilt, was übrig bleibt. Beide unterschreiben, beide bekommen ihren Anteil.

Zwei Punkte, die dabei regelmäßig unterschätzt werden:

Die Vorfälligkeitsentschädigung. Wird ein laufendes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst, verlangt die Bank einen Ausgleich. Je nach Restlaufzeit und Zinsniveau kann das ein erheblicher Betrag sein. Lasst euch das ausrechnen, bevor ihr den Preis kalkuliert.

Der Zustand. Ein Haus, in dem seit der Trennung niemand mehr etwas gemacht hat, verkauft sich schlechter. Und die Bereitschaft, gemeinsam in eine Immobilie zu investieren, die man loswerden will, ist meist gering. Genau deshalb ist der Verkauf im Ist-Zustand hier oft der realistischere Weg als eine Renovierung, über die man sich erst wieder einigen müsste.

Weg 3: Teilungsversteigerung

Der Notausgang, und er ist teuer.

Jeder Miteigentümer kann sie beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen des anderen. Das Verfahren dauert in der Regel über ein Jahr, verursacht Gerichtskosten und endet mit einem Zuschlag, der meist deutlich unter dem liegt, was ein normaler Verkauf gebracht hätte.

Sie ist trotzdem nicht sinnlos: Allein die Ankündigung bringt manche Blockade in Bewegung, weil beiden Seiten klar wird, dass am Ende beide verlieren.

Immobilie verkaufen bei Scheidung: die Steuerfalle

Das ist der Punkt, der am meisten Geld kostet und den am wenigsten Leute kennen.

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist steuerpflichtig, es sei denn, sie wurde selbst genutzt. Die Befreiung greift, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt hast. Geregelt ist das in Paragraf 23 EStG.

Und genau hier passiert es: Ein Partner zieht bei der Trennung aus. Zwei Jahre später wird verkauft. Für den, der drin geblieben ist, ist alles in Ordnung. Für den, der ausgezogen ist, kann die Eigennutzung weggefallen sein, und sein Anteil am Gewinn wird steuerpflichtig.

Wer also ausziehen muss und die Zehnjahresfrist noch nicht erreicht hat, sollte vor dem Auszug mit einem Steuerberater sprechen. Mehr zu den Fristen steht in unserem Artikel zur Renovierung vor dem Verkauf.

Was den Wert klärt, ohne den Streit zu verlängern

Der häufigste Blockadepunkt ist nicht der Weg, sondern die Zahl. Einer hält das Haus für 500.000 Euro wert, der andere für 400.000.

Zwei getrennt eingeholte Schätzungen machen das schlimmer, nicht besser. Was hilft, ist entweder ein gemeinsam beauftragter Gutachter, dessen Ergebnis vorher als verbindlich vereinbart wird, oder ein konkretes Kaufangebot.

Ein Angebot hat den Vorteil, dass es keine Meinung ist, sondern eine Zahl, die jemand tatsächlich zu zahlen bereit ist. Genau das machen wir: Wir schauen uns das Objekt an und nennen einen Preis, ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne dass vorher etwas renoviert werden muss. Ob ihr darauf eingeht, ist eure Sache. Oft reicht schon die Zahl, um die Diskussion zu beenden.

Was eine Sanierung an eurem Objekt kosten würde, könnt ihr vorab mit unserem Kostenrechner durchgehen. Wie fertige Objekte bei uns aussehen, zeigen die abgeschlossenen Projekte. Und wenn ihr direkt sprechen wollt, geht das über das Kontaktformular.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Trennung und Scheidung gehören ein Fachanwalt für Familienrecht und bei offenen Fristen ein Steuerberater dazu.

Häufige Fragen

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?

Das Eigentum richtet sich nach dem Grundbuch, nicht nach dem Güterstand. Steht ihr beide drin, gehört es euch beiden, unabhängig davon wer wie viel gezahlt hat. Was im Zugewinnausgleich passiert, ist eine getrennte Rechnung: Dort wird der Wertzuwachs während der Ehe ausgeglichen, nicht das Eigentum selbst.

Muss ich bei einer Scheidung Spekulationssteuer zahlen?

Möglich, und das ist die häufigste Falle. Zieht ein Partner aus und wird seine Hälfte später verkauft oder übertragen, kann die Steuerfreiheit durch Eigennutzung entfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf keine zehn Jahre liegen. Die Steuerbefreiung setzt Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor voraus.

Kann mein Partner den Verkauf blockieren?

Beim gemeinsamen Verkauf ja, dafür braucht es beide Unterschriften. Blockiert einer dauerhaft, bleibt dem anderen die Teilungsversteigerung. Die kann jeder Miteigentümer allein beim Amtsgericht beantragen, sie dauert aber meist über ein Jahr und bringt deutlich weniger als ein normaler Verkauf.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Der läuft unverändert weiter, die Bank hält sich an beide Unterschriften. Eine Trennung ändert daran nichts. Wer den anderen aus dem Vertrag lösen will, braucht die Zustimmung der Bank, und die prüft, ob der verbleibende Partner die Rate allein tragen kann.

Sollten wir vor oder nach der Scheidung verkaufen?

Meist vor der Rechtskraft. Solange ihr noch verheiratet seid, lassen sich Übertragungen zwischen Ehegatten grunderwerbsteuerfrei gestalten. Nach der Scheidung gilt diese Befreiung nur noch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung, was zusätzliche Anforderungen mit sich bringt.

Wie wird der Wert der Immobilie bei einer Scheidung ermittelt?

Idealerweise durch ein gemeinsam beauftragtes Gutachten oder einen unabhängigen Sachverständigen. Zwei getrennt eingeholte Schätzungen liegen erfahrungsgemäß weit auseinander und verlängern den Streit. Ein verbindliches Angebot eines Käufers ist oft die schnellere Klärung, weil es eine echte Zahl auf den Tisch legt.