Wohnung verkaufen im Allgäu: renoviert oder unrenoviert?

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Wohnungen ab Baujahr 2000 lohnt sich die Renovierung vor dem Verkauf meist nicht.

• Bei Baujahren zwischen 1960 und 1990 entscheidet der Zustand des Bads über den Preis.

• In unserem Rechenbeispiel aus Sonthofen bringt die Renovierung rund 24.000 Euro mehr, kostet aber vier Monate Zeit.

• Eine vollständige Renovierung kostet im Allgäu aktuell 800 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter.

• Bei Erbfällen, vermieteten Wohnungen und Feuchtigkeitsschäden ist der direkte Verkauf fast immer der bessere Weg.

Die häufigste Frage, die uns Eigentümer im Oberallgäu stellen, ist immer dieselbe: Soll ich meine Wohnung verkaufen wie sie ist, oder vorher noch renovieren? Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt auf das Baujahr an, auf den Zustand des Bads und darauf, wie schnell du das Geld brauchst.

Wer im Allgäu eine Wohnung verkaufen will, steht damit vor einer Rechnung mit drei Größen: Preis, Zeit und Risiko. Wir kaufen seit fünf Jahren Wohnungen im Allgäu, renovieren sie und verkaufen sie weiter. In dieser Zeit sind rund 20 Objekte durch unsere Hände gegangen. Daraus lässt sich eine ziemlich klare Regel ableiten.

Der Unterschied liegt beim Baujahr

Bei Wohnungen ab Baujahr 2000 lohnt die Renovierung vor dem Verkauf meist nicht. Der Zustand ist gut genug, der Aufpreis für frische Böden fällt gering aus.

Anders sieht es bei Objekten aus den Jahren 1960 bis 1990 aus. Hier entscheidet der Zustand des Bads über den Preis. Ein Bad im Originalzustand kostet dich am Markt spürbar mehr, als die Renovierung gekostet hätte.

Ein Rechenbeispiel aus Sonthofen

Eine Wohnung mit 78 Quadratmetern, Baujahr 1974, unrenoviert. Zwei Wege:

Weg	Verkaufspreis	Kosten	Ergebnis
Verkauf unrenoviert	245.000 €	0 €	245.000 €
Verkauf nach Renovierung	340.000 €	71.000 €	269.000 €

Der Unterschied liegt bei rund 24.000 Euro, dazu kommen vier Monate Zeit und das Risiko, dass die Handwerkerpreise steigen. Wer diese Zeit und das Risiko nicht tragen will, verkauft besser direkt.

Worauf Käufer im Allgäu tatsächlich schauen

Wenn wir mit Käufern durch eine Wohnung gehen, entscheidet sich viel in den ersten zwei Minuten. Und zwar nicht an der Quadratmeterzahl, sondern an drei Dingen.

Das Bad. Ein Bad aus den Siebzigern mit braunen Fliesen zieht den gefühlten Wert der ganzen Wohnung nach unten, auch wenn der Rest in Ordnung ist. Käufer rechnen im Kopf sofort mit 20.000 Euro und einer Baustelle.

Der Boden. Teppich über Estrich wirkt wie eine Baustelle, auch wenn darunter alles passt. Ein durchgehender Boden macht Räume optisch größer und lässt die Wohnung fertig aussehen.

Der Geruch. Wenig beachtet, stark wirksam. Lange leerstehende oder wenig gelüftete Wohnungen riechen, und der Eindruck bleibt hängen.

Was dagegen kaum eine Rolle spielt: die Küche. Die meisten Käufer bringen ihre eigene mit oder planen sie ohnehin neu. In eine alte Küche zu investieren, bevor man verkauft, lohnt sich fast nie.

Wie lange es wirklich dauert

Die Zeitrechnung wird regelmäßig unterschätzt. Für eine Wohnung mit 70 bis 90 Quadratmetern, bei der Bad, Böden und Elektrik gemacht werden, rechnen wir mit acht bis zwölf Wochen reiner Bauzeit.

Dazu kommt der Vorlauf. Handwerker im Allgäu sind gut ausgelastet, Angebote einzuholen und Termine zu bekommen dauert oft länger als die Arbeit selbst. Realistisch bist du von der Entscheidung bis zur fertigen Wohnung vier bis sechs Monate unterwegs.

Diese Zeit ist der eigentliche Preis der Renovierung, nicht das Geld. Wer verkaufen will, weil sich eine Lebenssituation geändert hat, hat sie selten.

Wohnung verkaufen im Allgäu: wann der direkte Weg besser ist

Es gibt Fälle, in denen die Renovierung keinen Sinn ergibt:

• Du hast geerbt und willst die Erbengemeinschaft schnell auflösen

• Die Wohnung ist vermietet und der Mieter bleibt

• Du wohnst weit weg und kannst die Baustelle nicht betreuen

• Das Objekt hat Feuchtigkeitsschäden, deren Umfang unklar ist

In diesen Fällen kaufen wir die Wohnung direkt an, ohne Finanzierungsvorbehalt. Was danach mit dem Objekt passiert, ist unser Risiko. Beispiele dafür findest du in unseren abgeschlossenen Projekten.

So schätzt du deine Kosten selbst

Bevor du dich entscheidest, solltest du eine Zahl kennen: Was würde die Renovierung tatsächlich kosten? Dafür haben wir einen Kostenrechner gebaut, der die Positionen einzeln durchgeht.

Wer lieber direkt spricht, erreicht uns über das Kontaktformular. Wir schauen uns das Objekt an und sagen offen, welcher der beiden Wege in deinem Fall der bessere ist. Auch dann, wenn das gegen einen Verkauf an uns spricht.

Wie sich der Markt in der Region entwickelt, haben wir in unserer Analyse zum Immobilienmarkt im Allgäu für alle 96 bayerischen Kreise durchgerechnet. Datenbasis ist die Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik bis 2044.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf im Allgäu?

In der Regel ja, wenn die Wohnung vor 1990 gebaut wurde und Bad oder Böden im Originalzustand sind. Der Wertzuwachs liegt bei solchen Objekten meist über den Renovierungskosten, weil Käufer im Allgäu bezugsfertige Wohnungen deutlich stärker nachfragen als Sanierungsobjekte.

Wie lange dauert eine Renovierung vor dem Verkauf?

Für eine Wohnung mit 70 bis 90 Quadratmetern rechnen wir mit acht bis zwölf Wochen, wenn Bad, Böden und Elektrik gemacht werden. Entscheidend ist die Verfügbarkeit der Handwerker, nicht die reine Bauzeit.

Was kostet die Renovierung einer Wohnung im Allgäu?

Für eine vollständige Renovierung ohne Grundriss-Änderung liegen die Kosten aktuell zwischen 800 und 1.400 Euro pro Quadratmeter. Ein neues Bad schlägt dabei mit 15.000 bis 25.000 Euro zu Buche.

Kann ich die Renovierungskosten steuerlich absetzen?

Bei einer vermieteten Wohnung ja, als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung. Bei selbst genutztem Eigentum nicht. Die genaue Einordnung hängt davon ab, ob Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen.